≪宅建試験対策≫抵当権消滅請求とは？
担保物権の本試験出題頻度は毎年１～２問です。
物権は民法の中でも、最も難しいと言われています。
本試験合格を考えると、民法では14問中8問は正解しておきたいところです。
必ず出題されている「抵当権」を確実に正解するため、「抵当権」だけに絞って勉強することもありだと思います。
しかし、ほかの項目も絶対正解しておきたい分野の基礎知識になるため確実に合格したい人は学習しておくべきです。
抵当権消滅請求とは？
「抵当権消滅請求」を簡単に説明すると、抵当不動産の所有権を取得した者（第三取得者）が抵当者に対して代価または弁済を支払い、抵当権の抹消を請求することです。
抵当権がついている不動産を、抵当権がついたままの状態で取得した者を第三取得者といいます。
抵当権消滅請求のできる第三取得者は、所有権を取得した者に限られます。
主たる債務者、保証人、およびこれらの者の承継人は抵当権消滅請求は出来ません。
第三取得者が、抵当権者、債権者に抵当権消滅請求をするには書面を送付しなければなりません。
抵当権消滅請求は、第三取得者を保護する規定です。
同じく、第三取得者を保護する規定に「代価弁済」があります。
代価弁済と抵当権消滅請求はごちゃごちゃになりやすいです。
代価弁済についてはこちらで解説しています。
抵当権消滅請求は第三取得者を保護する規定である
抵当権消滅請求は、第三取得者を保護する規定です。
どういうことかというと、たとえばＢがＡに対する債務を担保するためにＢ所有の甲建物に抵当権を設定しました。
抵当権とは
抵当権の目的物を抵当権設定者の元にとどめ抵当権設定者に使用・収益を許し、弁済がなされなければ抵当権者は抵当権を実行し目的物を競売にかけ、その代金から優先して弁済を受けることができる権利です。
抵当権の目的物の使用・収益は抵当権設定者に許されているので、Ｂは甲建物を売却することもできます。
なのでＢは、Ｃに甲建物を売却しました。
このＣのように抵当権がついている不動産を、抵当権がついたままの状態で取得した者を第三取得者といいます。
第三取得者Ｃは、ＢがＡへの弁済ができなければ抵当権を実行され甲建物は競売にかけられてしまい、甲建物を失う可能性があります。
このＣのような不安定な状態を避けるために民法では、「抵当権消滅請求」と「代価弁済」という第三取得者を保護する規定を置きました。
抵当権消滅請求とは？
「抵当権消滅請求」とは、抵当不動産の第三取得者（所有権を取得した者）が、抵当権者に対し、代価または指定した金額で弁済する旨を書面を送付して、抵当権の抹消を請求することです。
たとえば、ＢはＡに対する債務を担保するためにＢ所有の乙建物に抵当権を設定しました。その後、甲建物をＣに譲渡しました。
第三取得者であるＣは、Ｂが弁済できなければ抵当権の実行により乙建物が競売にかけられる危険性があります。
なので、第三取得者Ｃは、抵当権者Ａに対して「対価を弁済するので抵当権を抹消してください」と書面にて請求することができます。
抵当権消滅請求をできる第三取得者
抵当権消滅請求のできる第三取得者は、所有権を取得した者に限られます。
抵当権消滅請求をすることができない第三取得者は下記の２つです。
- 地上権を取得した者
- 抵当不動産を停止条件付きで取得した者（その停止条件の成否が未定である間）
なぜかというと、この第三取得者は停止条件が成立しないと抵当不動産を買わないので、買わない可能性もあるのに抵当権を消滅させる請求をし抵当権が消滅してしまったら債権者は担保がなくなり一般債権者と同じ立場になってしまうからです。
被担保債権を弁済しなければならない人は抵当権消滅請求はできない
民法３８０条
主たる債務者、保証人及びこれらの者の承継人は、抵当権消滅請求をすることができない。
たとえば、ＢはＡの債権を担保するために、Ｃ所有の乙土地に抵当権を設定しました。
Ｃは物上保証人となります。
この場合、主たる債務者Ｂが抵当不動産である乙土地を購入し、抵当権者の債権者Ａに対して抵当権消滅請求はできません。
なぜなら、乙土地を買うお金があるならちゃんと債権者Ａに弁済しなければならないからです。
同じ理由で、主たる債務者Ｂの保証人や主たる債務者・その保証人の承継人（相続人等）も債権者Ａから借りたお金（被担保債権）を弁済する義務があるので、抵当不動産を購入して抵当権者Ａに対して抵当権消滅請求は認められません。
抵当権消滅請求の手続き
第三取得者が、抵当権者、債権者に抵当権消滅請求をするには書面を送付しなければなりません。
そしてこの抵当権消滅請求は、抵当権の実行にて競売による差押えの効力が発生する前にしなければなりません。
「第三取得者が書面にて抵当権消滅を請求」→「抵当権者、債権者が承諾」→「第三取得者が代価や指定された金額を払い渡し又は供託をする」→「抵当権が消滅」します。
しかし、もし第三取得者が書面を送付して抵当権消滅を請求しても抵当権者、債権者がなにも返答しなかったら、第三取得者はとても不都合だし不安定になります。
そういった状態を防ぐために民法では、第三取得者から書面を受けた債権者、抵当権者が、２か月以内に抵当権を実行して競売の申立てをしない場合は、その債権者、抵当権者は、第三取得者が提供した代価又は金額を承諾したものとみなされます。
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