≪宅建試験対策≫代価弁済とは？抵当権消滅請求との違いをわかりやすく解説

担保物権の本試験出題頻度は毎年１～２問です。 

物権は民法の中でも、最も難しいと言われています。
本試験合格を考えると、民法では14問中8問は正解しておきたいところです。
必ず出題されている「抵当権」を確実に正解するため、「抵当権」だけに絞って勉強することもありだと思います。
しかし、ほかの項目も絶対正解しておきたい分野の基礎知識になるため確実に合格したい人は学習しておくべきです。

代価弁済とは？抵当権消滅請求との違いをわかりやすく解説

「代価弁済」も「抵当権消滅請求」どちらも抵当権の目的物の第三取得者やその他の第三者を保護するための規定です。

代価弁済と抵当権消滅請求を簡単に説明すると

• 代価弁済：抵当不動産の所有権・地上権を買い受けた者（第三取得者）が、抵当権者の請求に応じて、その代金を支払って抵当権の負担から免れること
• 抵当権消滅請求：抵当不動産の所有権を取得した者（第三取得者）が抵当者に対して代価または弁済を支払い、抵当権の抹消を請求すること 

似たような効果を持っている別の規定は、混乱する受験生が多いので問題として出しやすいです。

宅建試験は落とす試験なので、このような混乱しやすい論点が得点できるかできないかが合格と不合格の差になります。

しっかり勉強すれば難しい論点ではないですよ。

抵当権消滅請求は第三取得者を保護する規定である

抵当権消滅請求は、第三取得者を保護する規定です。

どういうことかというと、たとえばＢがＡに対する債務を担保するためにＢ所有の甲建物に抵当権を設定しました。

抵当権とは

抵当権の目的物を抵当権設定者の元にとどめ抵当権設定者に使用・収益を許し、弁済がなされなければ抵当権者は抵当権を実行し目的物を競売にかけ、その代金から優先して弁済を受けることができる権利です。

抵当権の目的物の使用・収益は抵当権設定者に許されているので、Ｂは甲建物を売却することもできます。

なのでＢは、Ｃに甲建物を売却しました。

このＣのように抵当権がついている不動産を、抵当権がついたままの状態で取得した者を第三取得者といいます。

第三取得者Ｃは、ＢがＡへの弁済ができなければ抵当権を実行され甲建物は競売にかけられてしまい、甲建物を失う可能性があります。

このＣのような不安定な状態を避けるために民法では、「抵当権消滅請求」と「代価弁済」という第三取得者を保護する規定を置きました。

代価弁済とは

「代価弁済」とは、抵当不動産の所有権や地上権を買い受けたもの（第三取得者）が、抵当権者の請求に応じて、その代価を弁済したときに抵当権が消滅する制度です。

たとえば、ＡはＢに対して1000万円の債権を有しており、この債権を担保するためにＢ所有の甲建物に抵当権を設定してもらいました。
その後Ｂは甲建物をＣに譲渡しました。
Ａは現金が必要なため、Ｃに「600万円払えば抵当権を消すよ！」と請求しＣはＡの請求通り600万円支払い、甲建物の抵当権を消滅させました。

このように、抵当権者Ａが請求し第三取得者Ｃがその請求に応じて支払いをすることによって抵当権を消滅させることを「代価弁済」といいます。

ここで注意なのは、第三取得者の弁済額が抵当権者の債権額に足りてなくても第三取得者のために抵当権は消滅します。

なので、抵当権者で１０００万円の債権者であるＡが第三取得者Ｃに代価弁済を請求し、Ｃは請求通り６００万円代価弁済し、Ｃのために抵当権は消滅し、残額の４００万円は担保のない債権として、Ｂは４００万円の債務が残っているということです。

債権額に足りていなくても、その額で抵当権を消滅する！と請求したのは抵当権者です。
なので、残りの債権は担保がなくなっても抵当権者（債権者）の問題です。

代価弁済のポイント

代価弁済を請求するのは、抵当権者

代価弁済額が債権額に足りていなくても、抵当権は消滅する

抵当権消滅請求とは？

「抵当権消滅請求」を簡単に説明すると、抵当不動産の所有権を取得した者（第三取得者）が抵当者に対して代価または弁済を支払い、抵当権の抹消を請求することです。

たとえば、AはBに対して債権を有しており、その債権を担保するためにB所有の甲建物に抵当権を設定してもらいました。

その後、甲建物をCに譲渡しました。

CはＡに対して「代価を弁済するので抵当権を抹消してください」と請求することができます。

このように、第三取得者Ｃが抵当権者Ａに対して抵当権の消滅を請求することを「抵当権消滅請求」といいます。

抵当権消滅請求のポイント

抵当権消滅請求のできる第三取得者は、所有権を取得した者に限られる。

主たる債務者、保証人、およびこれらの者の承継人は抵当権消滅請求は出来ない。

第三取得者が、抵当権者、債権者に抵当権消滅請求をするには書面を送付が必要。

競売による差押えの効力が発生する前に請求しなければならない。

 抵当権消滅請求について詳しい解説はこちらです。→抵当権消滅請求

代価弁済と抵当権消滅請求の違いのまとめ

代価弁済と抵当権消滅請求の違いを一覧表にまとめてみました。

	代価弁済	抵当権消滅請求
請求する人	抵当権者	第三取得者
第三取得者の範囲	所有者・地上権者	所有権者のみ
請求時期	いつでも可	競売による差押えの効力が発生する前まで
保証人が請求	できる	できない （承継人も請求できない）