≪宅建試験対策≫≪過去問≫物権変動ｐａｒｔ２
物権変動の本試験の出題頻度は毎年１回出題される確率が高いです。
物権変動についてもう一度勉強したい方はこちらです↓
物権変動
「物権」分野は宅建本試験で、２問出題れることが多いですが、この２問は「物権変動」と「抵当権」が一番出題確率が高いです。
物権変動は少しややこしく、最初は混乱しやすいので順番を意識することが問題を解くうえでのポイントです。
苦手にしている受験生も多いので、過去問を解いて知識に肉付けし差をつけましょう。
問1
Ａから甲土地を購入したＢは、所有権移転登記を備えていなかった。Ｅがこれに乗じてＢに高値で売りつけて利益を得る目的でＡから甲土地を購入し所有権移転登記を備えた場合、ＥはＢに対して甲土地の所有権を主張することができない。
問1＊解説＊
（正しい）Ｅは「これに乗じてＢに高値で売りつけて利益を得る目的で」とあることから背信的悪意者である。正解はこちらをクリック
よって、Ｅは登記を備えていてもＢに対抗することはできない。
問2
ＡがＢから甲土地を購入したところ、甲土地の所有者を名のるＣがＡに対して連絡してきた。ＣもＢから甲土地を購入しており、その売買契約書の日付とＢＡ間の売買契約書の日付が同じである場合、登記がなくても、契約締結の時刻が早い方が所有権を主張することができる。
問2＊解説＊
（誤り）不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。 よって、ＡとＣの優劣は、契約締結の時刻が早い方で決するのではなく、登記の生後で決せられる。正解はこちらをクリック
問3
Ａ所有の甲土地の賃借人であるＤが、甲土地上に登記ある建物を有する場合に、Ａから甲土地を購入したＥは、所有権移転登記を備えていないときであっても、Ｄに対して、自らが賃借人であることを主張することができる。
問3＊解説＊
（誤り）甲土地につき、時効により所有権を取得したＢは、時効完成前にＡから甲土地を購入して所有権移転登記を備えたＣに対して、登記がなくても、時効による甲土地の所有権の取得を主張することができる（判例）。正解はこちらをクリック
問4
Ａの所有する土地について、ＡＢ間で、代金全額が支払われたときに所有権がＡからＢに移転する旨約定して締結された売買契約で、ＡからＢへの所有権の移転登記が完了していない場合は、ＢにＡに代金全額を支払った後であっても、契約の定めにかかわらず、Ｂは、Ａに対して所有権の移転を主張することができない。
問4＊解説＊
（誤り）甲土地の賃借人であるＤが、甲土地上に登記ある建物を有する場合に、Ａから甲土地を購入したＥは、所有権移転登記を備えていなければ、Ｄに対して、自らが賃貸人であることを主張することができない（判例） 正解はこちらをクリック
問5
Ａの所有する土地について、ＡＢ間で、代金金額が支払われたときに所有権がＡからＢに移転する旨約定して締結して売買契約をした。ＢがＡに代金全額を支払った後、ＡがＢへの所有権移転登記を完了する前に死亡しＣがＡを相続した場合、Ｂは、Ｃに対して所有権の移転を主張することができる。
問5＊解説＊
（正しい）相続人は、被相続人に属した一切の権利義務を承継することになるので、Ｃは、Ａの売主としての地位も承継する。 したがって、ＢとＣは当事者の関係に立つことになり、代金全額支払い済みであるＢは、登記なくして当該土地の所有権を、Ｃに主張することができる。正解はこちらをクリック
問6
ＤとＥた土地を共同相続した場合で、遺産分割前にＤがその土地を自己の単独所有であるとしてＤ単独名義で登記し、Ｆに譲渡して登記を移転したとき、Ｅは、登記なしにＦに対して自己の相続分を主張できる。
問6＊解説＊
（正しい）いわゆる「共同相続と登記」の問題である。 共同相続人の一人が単独相続の登記をし、目的物を第三者に全部譲渡して登記を移転した場合、他の共同相続人は登記がなくても自己の持分を当該第三者に対抗することができる。（判例）正解はこちらをクリック
問7
Ａの所有するとちをＢが取得したが、Ｂはまだ所有権移転登記を受けていない。
この場合、ＢはＡから当該土地を賃借し、その上に自己名義で保存登記をした建物を所有している者に当該土地の所有権を主張できない。
問7＊解説＊
（正しい）土地を賃借して対抗要件（借地上の建物登記）を備えた者に対して、当該土地を取得したＢが所有権を主張するためには、登記を備えなければならない。（判例）正解はこちらをクリック
問8
Ａが、債権者の差押えを免れるため、Ｂと通謀して、Ａ所有地をＢに仮装譲渡する契約をしたＢがＡからと所有権移転登記を受けていた場合でも、Ａは、Ｂに対して、ＡＢ間の契約の無効を主張することができる。
問8＊解説＊
（正しい）虚偽表示は当事者間においては無効であり、ＢがＡから所有権移転登記を受けていても、登記は対抗要件にすぎないので、Ａは当事者の関係にあるＢに対し無効を主張することができる。正解はこちらをクリック
問9
ＡからＢ、ＢからＣに、甲地が順次売却され、ＡからＢに対する所有権移転登記がなされた。ＢからＣへの売却後、ＡからＡＢ間の契約を適法に解除して所有権を取り戻した場合Ａが解除を理由にして所有権登記をＢから回復する前に、その解除につき善意のＣがＢから所有権移転登記を受けたときは、Ｃは甲地の所有権をＡに対抗できる。
問9＊解説＊
（正しい）本肢は「解除前の第三者」である。解除前に目的物の権利を取得した第三者が登記を得ている場合は、契約の解除の効果をその第三者に対して主張できない（判例）。正解はこちらをクリック
問10
Ａは、自己所有の甲地をＢに売却し引き渡したが、Ｂはまだ所有権移転登記を行っていない。Ｃが、ＡＢ間の売買の事実を知らずにＡから甲地を買い受け、所有権移転登記を得た場合、ＣはＢに対して甲地の所有権を主張することができる。
問10＊解説＊
（正しい）Ａを起点としてＢ及びＣに譲渡された二重譲渡の事例であり、対抗問題となる。 この場合、原則として先に登記を備えた者が物権（ここでは所有権）を取得できる。 本肢においては、Ｃが先に所有権移転登記を備えていることから、ＣはＢに対し、甲土地の所有権を主張できる。正解はこちらをクリック
解きっぱなしはもったいないです！
問題を解く→しっかり復習する→問題を解く→しっかり見直すを繰り返すことが宅建合格の一番確実な方法です。
物権変動の問題を解くにあたって、意思表示も知識も必要です。
物権変動と意思表示は合わせて勉強しましょう！
