≪宅建試験対策≫≪過去問≫物権変動
物権変動の本試験の出題頻度は毎年１回出題される確率が高いです。
物権変動についてもう一度勉強したい方はこちらです↓
物権変動
「物権」分野は宅建本試験で、２問出題れることが多いですが、この２問は「物権変動」と「抵当権」が一番出題確率が高いです。
物権変動は少しややこしく、最初は混乱しやすいので順番を意識することが問題を解くうえでのポイントです。
苦手にしている受験生も多いので、過去問を解いて知識に肉付けし差をつけましょう。
問1
ＡがＡ所有の甲土地をＢに売却した。
Ａが甲土地をＢに売却する前にＣにも売却していた場合、Ｃは所有権移転登記を備えていなくても、Ｂに対して甲土地の所有権を主張することができる。
問1＊解説＊
（誤り）ＢとＣは二重譲渡の関係という最も典型的な民法第１７７条の対抗関係にある。正解はこちらをクリック
よって、Ｃは登記を備えなければＢに対抗することはできない。
問2
ＡがＢから甲土地を購入したところ、甲土地の所有者を名のるＣがＡに対して連絡してきた。
甲土地はＣからＢ、ＢからＡに売却されており、ＣＢ間の売買契約がＢの強迫により締結されたことを理由として取り消された場合には、ＢＡ間の売買契約の時期にかかわらず、Ｃは登記がなくてもＡに対して所有権を主張することができる。
問2＊解説＊
（誤り）強迫に基づく意思表示の取消しは、取消し前に現れた第三者に対し、その善意・悪意を問わずに対抗することができる。正解はこちらをクリック
しかし、強迫による取消しは、取消し後に登場する第三者に対しては、登記をしなければ、その取消しを対抗することができない。
問3
Ａ所有の甲土地につき、時効により所有権を取得したＢは、時効完成前にＡから甲土地を購入して所有権移転登記を備えたＣに対して、時効による所有権の取得を主張できない。
問3＊解説＊
（誤り）甲土地につき、時効により所有権を取得したＢは、時効完成前にＡから甲土地を購入して所有権移転登記を備えたＣに対して、登記がなくても、時効による甲土地の所有権の取得を主張することができる（判例）。正解はこちらをクリック
問4
Ａの所有する土地について、ＡＢ間で、代金全額が支払われたときに所有権がＡからＢに移転する旨約定して締結された売買契約で、ＡからＢへの所有権の移転登記が完了していない場合は、ＢにＡに代金全額を支払った後であっても、契約の定めにかかわらず、Ｂは、Ａに対して所有権の移転を主張することができない。
問4＊解説＊
（誤り）所有権は原則として契約成立時に売主から買主に移転するが、これと異なる時期に所有権が移転する旨の特約も有効であり、本肢では代金全額が支払われたときに所有権が移転する。正解はこちらをクリック
したがって、代金全額支払い済みである本肢の場合には、所有権は売主Ａから買主Ｂに移転しており、ＢはＡに対して所有権の移転を主張することができる。
問5
Ａが、Ｂに土地を譲渡して登記を移転した後、詐欺を理由に売買契約を取り消した場合で、Ａの取消し後に、ＢがＣにその土地を譲渡して登記を移転したとき、Ａは、登記なしにＣに対して土地の所有権を主張できる。
問5＊解説＊
（誤り）いわゆる「取消し後の第三者」の問題である。正解はこちらをクリック
取消しによる所有権の復帰と第三者への譲渡は、相手方からの二重譲渡と同様に考え、登記を得た者が所有権を対抗することができる（判例）。
問6
Ａの所有する土地をＢが取得したが、Ｂはまだ所有権移転登記を受けていない。
Ｂが移転登記を受けていないことに乗じ、ＣはＢに高値で売りつけ不当な利益を得る目的でＡをそそのかし、Ａから当該土地を購入して移転登記を受けた。この場合民法の規定及び判例によれば、Ｂは当該土地の所有権を主張できない。
問6＊解説＊
（誤り）設問のような「背信的悪意者」に対して所有権を主張するにあたってＢが登記を備える必要はない（判例）。正解はこちらをクリック
問7
Ａが、債権者の差押えを免れるため、Ｂと通謀して、Ａ所有地をＢに仮装譲渡する契約をした。
Ｃが、ＡＢ間の契約の事情につき善意無過失で、Ｂからこの土地の譲渡を受け、所有権移転登記を受けていない場合で、Ａがこの土地をＤに譲渡したとき、Ｃは、Ｄに対して、その所有権を主張することができる。
問7＊解説＊
（誤り）転得者Ｃにとって、Ａから譲渡を受けたＤとの関係は対抗関係となり、ＣとＤは先に登記を得たほうが所有権を取得する（判例）。正解はこちらをクリック
問8
ＡからＢ、ＢからＣに、甲地が順次売却され、ＡからＢに対する所有権移転登記がなされた。
Ａが甲土地につき全く無権利の登記名義人であった場合、真の所有者Ｄが所有権登記をＢから遅滞なく回復する前に、Ａが無権利であることにつき善意のＣがＢから初秋権移転登記を受けたとき、Ｃは甲土地の所有権をＤに対抗できる 。
問8＊解説＊
（誤り）わが国においては、登記に公信力を認めていないので、無権利者からたとえ善意で登記を取得しても原則として保護されない。正解はこちらをクリック
問9
Ａは、自己所有の甲地をＢに売却し引渡したが、Ｂはまだ所有権移転登記を行っていない。
ＡとＣが、通謀して甲地をＡからＦに仮装譲渡し、所有権移転登記を得た場合、Ｂは登記がなくとも、Ｃに対して甲地の所有権を主張することができる。
問9＊解説＊
（正しい）ＡＣ間の契約は通謀虚偽表示によって無効である。正解はこちらをクリック
したがってＣは、甲地について無権利者であり、相手方に登記がないことを主張する「正当な利益」を有しないことから、Ｂは、たとえ登記がなくても無権利者であるＦに対抗できる（判例）。
問10
Ａは、自己所有の建物をＢに売却したが、Ｂはまだ所有権移転登記を行っていない。この建物がＡとＣとの持分1/2ずつの共有であり、Ａが自己の持分をＢに売却した場合、Ｂは、Ｅに対し、この建物の持分の取得を対抗できない。
問10＊解説＊
（正しい）不動産の共有者の一人が自己の持分を譲渡した場合における譲受人以外の他の共有者は、１７７条の「第三者」にあたる（判例）正解はこちらをクリック
したがってＢは、登記がなければこの建物の持分の取得をＣに対抗できない。
解きっぱなしはもったいないです！
問題を解く→しっかり復習する→問題を解く→しっかり見直すを繰り返すことが宅建合格の一番確実な方法です。
物権変動の問題を解くにあたって、意思表示も知識も必要です。
物権変動と意思表示は合わせて勉強しましょう！
