≪宅建試験対策≫物権変動とは？物権変動の対抗要件
「物権」は毎年２問前後出題されています。
物権は民法の中でも、最も難しいと言われています。
本試験合格を考えると、民法では14問中8問は正解しておきたいところです。
必ず出題されている「抵当権」を確実に正解するため、「抵当権」だけに絞って勉強することもありだと思います。
しかし、ほかの項目も絶対正解しておきたい分野の基礎知識になるため確実に合格したい人は学習しておくべきです。
物権変動とは？物権変動の対抗要件
「物権変動」とは、物権が契約のその他の原因によって、物権が「発生」したり、「変更」したり「消滅」したりすることをいいます。
物権変動の効力は、当事者間は契約成立時に生じます。
しかし、物権変動の効力の発生を第三者に対抗する場合は、登記をしなければ第三者に対抗することはできません。
詐欺や強迫により契約が取り消された場合、取り消しの時期によって第三者に対する対抗要件が変わります。
一覧表にまとめました。
| 取消前 | 取消後 | |
|---|---|---|
| 詐欺 | 第三者が善意なら：第三者の勝ち 第三者が悪意なら：第三者の負け |
先に登記を備えたほうが勝ち |
| 強迫 | 第三者が善意でも悪意でも、第三者の負け |
先に登記を備えたほうが勝ち |
契約が債務不履行により解除された場合、善意悪意を問わず登記を備えていたほうが勝ちになります。
不動産を時効取得した者は、取得したのが時効完成前なのか完成後なのかで第三者に対する対抗要件が変わります。
一覧表にまとめました。
| 完成前 | 完成後 | |
|---|---|---|
| 時効 | 第三者は所有権を主張できない | 先に登記を備えたほうが勝ち |
物権変動は、正直ややこしくて難しいです。
なので本試験に問われやすいです。
このような難しい論点は、合格と不合格の差がつきやすいので宅建合格するにはしっかり押さえておきましょう！
物権変動とは？
「物権変動」とは、物権が契約のその他の原因によって、物権が「発生」したり、「変更」したり「消滅」したりすることをいいます。
動かすことのできる物権である動産は引き渡しより権利の変動を公示できるのに対し、土地などの動かすことのできない物権である不動産は登記によって物権変動を公示します。
物権変動の効力は、当事者間は契約成立時に生じます。
しかし、物権変動の効力の発生を第三者に対抗する場合は、登記をしなければ第三者に対抗することはできません。
物権変動の効力
当事者間の権利移転の効力は契約成立時に生じます。
なので、権利移転のためには契約書などは必要なく、売主が「売ります」、買主が「買います」という意思表示だけで権利が移転したことになります。
民法１７６条
物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ず
る。
では、不動産の物権変動を主張する登記はどのような場面で必要なのでしょうか？
たとえば、ＡがＢとＣ二人に甲建物を売るという契約をしてしまいました。
この場合、ＢとＣは対抗関係にあります。
なので、民法では先に「Ａの甲建物の所有権を移した」という所有権登記を備えたら所有権の主張をすることができる！と定めました。
登記をしなければ、第三者に対抗できないため、たとえば先にＢが登記を備えた場合は第三者Ｃに対抗することができ、Ｂは甲建物の所有権を主張することができます。
物権変動の対抗要件
宅建の本試験でよく出題される論点はここです！
詐欺や強迫による契約の第三者が取消権行使の前なのか後なのかで結果が変わります。
詐欺・強迫による取消前の第三者との関係
たとえば、Ａ所有の甲土地をＢに売却し、ＢはＣに甲建物を売却しました。しかし、ＡＢ間の売買契約はＢの詐欺によりなされたものだったので、ＡはＡＢ間の売買契約を取り消しました。
この場合、甲建物の所有権を主張できるのはＡでしょうか？Ｃでしょうか？
これは、意思表示の詐欺・強迫の取消しと答えは一緒です。
Ｃが詐欺について善意なら、Ａは甲建物の所有権を主張することはできません。（つまりＣの勝ち）
Ｃが詐欺について悪意ならＡが甲土地の所有権を主張できます。
（つまりＡの勝ち）
このＡＢ間の契約が強迫の場合は、Ａは善意の第三者にも対抗できるので、Ｃが善意でも悪意でもＡが甲土地を主張することができます。（つまりＡの勝ち）
詐欺・強迫による取消後の第三者との関係
それでは、この場合はどうでしょう。
Ａ所有の甲建物をＢに売却しました。このＡＢ間の売買契約はＢの詐欺によってなされたので、Ａはこの売買契約を取り消しました。しかし取消後にＢはＣに甲土地を売却しました。
この場合、甲建物の所有権を主張できるのはＡでしょうか？Ｃでしょうか？
この場合、取消後に二重譲渡になったと考えましょう！
なので、取消をしたＡと第三者Ｃさんとでは、先に登記を備えたほうが勝ちになります。
債務不履行による解除の第三者との関係
契約において一方が故意または過失により債務を約束通り履行しないことを「債務不履行」といいます。
たとえば、Ａ所有の乙建物をＢに売却し、ＢはＣにその乙建物を売却しました。しかしＢはＡに乙建物代金を払いませんでした。
なのでＡはＢが代金未払いを理由に（債務不履行を理由に）ＡＢ間の契約を解除しました。
この場合、乙建物の所有権を主張できるのはＡでしょうか？Ｃでしょうか？
この場合は、Ｃの善意悪意関係なく、登記を備えている方が勝ち、登記を備えている方が乙建物の所有権を主張できます。
それでは、次のような場合はどうでしょう？
Ａ所有の甲建物をＢに売却しました。しかしＢは乙建物代金を払わなかったので、ＡはＢの債務不履行を理由にＡＢ間売買契約を解除しました。その後ＢはＣに甲建物を売却しました。
この場合、甲建物の所有権を主張できるのはＡでしょうか？Ｃでしょうか？
この場合も、売主Ａと第三者Ｃとでは、先に登記を得た方が勝ちになります。
債務不履行解除の場合は、善意悪意・解除の前後を問わず登記を備えていた方が勝ちになります。
時効完成前の第三者との関係
たとえば、Ａ所有の土地をＢが占有し時効が進行中に、ＡがＣに土地を売り渡し、その後Ｂが時効取得しました。
この場合の土地の所有権を主張できるのは時効取得者Ｂでしょうか？買主Ｃでしょうか？
この場合、時効取得者Ｂは登記がなくても買主Ｃに所有権を主張することができます。
なぜなら、Ｃは時効が完成しないようにＢに請求等をして時効中断をすることができます。
請求等をしないで、時効を完成させてしまったＣに過失があるということになるため、Bは登記がなくても第三者Cに対して土地の所有権を主張することができます。
時効完成後の第三者との関係
では、時効が完成後に第三者Ｃが登場したらどうなるでしょう？
この場合は、Ａを基準にＢとＣが二重譲渡の関係になります。
なので、先に登記を備えたほうが勝ちとなります。
登記なくして対抗できる第三者
不動産物権は登記しなければ、第三者に対抗できません。
では、このような場合の第三者はどうでしょうか？
たとえば、ＡがＢに丙建物を譲渡した後、ＣはＢの移転登記を妨害し、さらにＡから丙建物を譲り受ける契約をして、自らに先に登記を備えてしまいました。
この場合、Ｂが登記を備えていないからと言ってＣに対抗できないのは適切とはいえません。
なので、民法はＣのような者を第三者から除き、登記を備えていなければ対抗できない第三者の範囲を狭くしました。
登記がなれば対抗できない第三者とは「登記の不存在（相手が登記を備えていないこと）を主張するについて正当な利益を有する者」に限られています。
登記なくして対抗できる第三者と登記がなければ対抗できない第三者にわけてまとめました！
| 登記なくして対抗できる第三者のまとめ | |
|---|---|
| 実質的無権者 （その譲渡人等） |
偽造文書等により登記名義人となっている者 （無効登記の名義人）など |
| 不法行為者 | 目的物を滅失・損傷した者（損害賠償請求に登記は不要） 不法占拠者 |
| 背信的悪意者 | 例えば、買主が登記していないことにつけこみ、 その買主を困らせる目的で二重譲渡を受けた者 |
| 詐欺・強迫により登記を妨げた者 | 協約により登記申請を妨げ、自ら先に登記を備えた者等 |
| 他人のために登記申請をする義務を負う者 | 登記申請を業とする司法書士等 |
| 登記がなければ対抗できない第三者 | |
|---|---|
| 物権取得者 |
・二重譲渡の場合の一方の譲受人・競落人・地上権者・抵当権者 その者には登記がなければ対抗できない（判例） |
| 賃借人など | 賃借権は債権の一種であるが、その物（不動産）を実質的に支配できるから |
