≪宅建試験対策≫詐欺
「意思表示」の宅建本試験に出題される頻度は、毎年です。
意思表示の問題を解くうえで大切なのは、主語を読み間違えないことです。
状況をイメージし、だれがどのような状態なのかを理解しなければなかなか正解に結びつきません。
ややこしい項目ですが、他の項目にも絡んできます。
宅建試験合格を目指すにあたっては、優先的に勉強すべき項目です。
詐欺
「詐欺」とは、人をだまして錯誤に陥れる行為のことをいいます。
詐欺による意思表示は、取り消すことができます。
しかし、詐欺による取消しは、取消し前の善意の第三者に対抗することは出来ません。
第三者からの詐欺を受けてした契約は、相手方が悪意のときのみ取り消すことができます。
瑕疵のある意思表示
意志表示とは、自分の「思い」を外部に「表示」する行為をいいます。
たとえば、土地の売買契約に際して、売主が「土地を売ります」と申込をする、買主が「土地を買います」と承諾をする行為のことです。
「瑕疵のある意思表示」とは、意思と表示が一致している場合であっても、その意思が他人の不当な行為によって形成された意思表示のことをいいます。
瑕疵のある意思表示には、下記の2つがあります。
- 詐欺
- 強迫
瑕疵のある意思表示でなされた契約は、原則「取り消しができるか？」で、「有効か？無効か？」ではありません。
なので、宅建試験で瑕疵のある意思表示でなされた契約は有効か？という問いは結果がどうのという問題ではなく、「有効か？」と問われている時点で間違いになるので注意が必要です。
詐欺による意思表示
「詐欺」とは、人をだまして錯誤に陥れる行為のことをいいます。
詐欺による意思表示は、取り消すことができます。
たとえば、AはBに自己所有の甲土地を売りました。
しかし、この甲土地売買契約はBがAをだまして契約させていました。
この場合、売主Aは詐欺を理由に甲土地売買契約を取り消すことができます。
詐欺の第三者
詐欺による取消しは、取消し前の善意の第三者には対抗することは出来ません。
たとえば、BはAをだましてA所有の甲土地を購入しました。
そのあと、BがCにこの甲土地を売りました。
順番がひとつのポイントなので整理します。
順番整理
①詐欺によるＡＢ間甲土地売買契約
②BＣ間の甲土地売買契約
③詐欺によるＡＢ間甲土地売買契約の取り消し
この場合、Aは詐欺による契約を取り消しを善意の第三者Cに対抗することはできません。
第三者Cが悪意なら、売主Aは対抗することができます。
この場合の善意・悪意とは、「AB間の甲土地売買契約が詐欺によって行われたことについて」知っているか、知らないか、ということです。
第三者Cが善意なら、売主Aは「甲土地を返せ！」と主張することはできません。
売主Aは騙されているにも関わらず、甲土地も返せ！と主張できないのは可哀そうな気もします。
しかし民法では、騙されるということは売主に少し油断があった、過失があったと判断し、それよりは何も知らない第三者を保護する。とされています。
取消し後の第三者
詐欺による取消しは、取消し前の善意の第三者には対抗することができません。
取消し後の第三者には、登記を先に備えることで対抗することができます。
先ほどの例だと、AがAB間の甲土地売買契約を詐欺として取り消した後に、Bが甲土地をAに返す前にCに売ってしまった場合です。
順番整理
①詐欺によるＡＢ間甲土地売買契約
②詐欺によるＡＢ間甲土地売買契約の取り消し
③BＣ間の甲土地売買契約
詐欺の取消後に現れた第三者Cと売主Aは対抗関係にあります。
なので、善意悪意の関係なく、先に登記を備えたほうが甲土地の所有権を主張することができます。
詐欺の取消後の第三者との関係はこちらで詳しく解説しています。→物権変動
第三者の詐欺
第三者の詐欺による取消しは、相手方が悪意のときのみすることができます。
第三者の詐欺とは、詐欺を行なったのが契約の相手方ではなく、第三者が詐欺を行なう場合です。
たとえば、BはCから騙されて、Aから甲建物を購入しました。
その後、BはCから詐欺を受けたことを知りました。
この場合、BがCからの詐欺を受けて結んだ甲建物売買契約はAが悪意であれば取り消すことができます。
相手方Aが善意なら、Bは第三者の詐欺を理由に甲建物売買契約を取り消すことは出来ません。
この場合の善意・悪意とは、「Bが第三者Cから詐欺を受けて甲建物を買った」ということを知っているか、知らないかです。
Bは、相手方Aが悪意であれば甲建物売買を取り消すことができます。
相手方Aが第三者Cと通謀しているかどうかは問いません。
Bからしてみれば騙されて契約させられたのに、相手方が善意なら取消しもできないのは可哀そうな気もします。
しかしこれも同様に、民法では騙された者に少しの油断や少しの過失があると判断し、それよりも何も知らないで契約した相手方を保護しています。
