≪宅建試験対策≫一括競売とは？法定地上権とは？抵当権の実行をわかりやすく解説！
担保物権の本試験出題頻度は毎年１～２問です。
物権は民法の中でも、最も難しいと言われています。
本試験合格を考えると、民法では14問中8問は正解しておきたいところです。
必ず出題されている「抵当権」を確実に正解するため、「抵当権」だけに絞って勉強することもありだと思います。
しかし、ほかの項目も絶対正解しておきたい分野の基礎知識になるため確実に合格したい人は学習しておくべきです。
一括競売とは？法定地上権とは？抵当権の実行をわかりやすく解説！
抵当権の実行の最大の論点は、一括競売と法定地上権です。
一括競売と法定地上権を簡単に解説すると
- 一括競売：抵当権を設定した土地に建物が建てられた場合、土地と共にその建物を競売することができること
- 法定地上権：土地とその上の建物を同じ所有者が所有している場合に、土地・建物の一方または双方に抵当権が設定されその実行により、土地と建物の所有者が異なったときに、建物のために当然に発生する地上権
一括競売と法定地上権は抵当権が実行される状態が違います。
その異同点を問われることが多いです。
異同点を把握するために、 両方をしっかり理解しておきましょう！
抵当権の実行とは？
債権者は債権を担保するために、債務者または物上保証人が提供した不動産等に抵当権を設定します。
その債務者が被担保債権について弁済期が到来したにもかからず弁済してない場合には、担保である抵当不動産を競売し、その売却代金からほかの債権者に優先して弁済を受けることができます。
このように債権者によって抵当不動産が競売にかけられることを、「抵当権の実行」といいます。
一括競売とは？
抵当権とは、目的物を抵当権設定者の元にとどめ、抵当権設定者が使用・収益することができます。
なので、抵当権設定者はその目的物の上に建物を建てることも可能です。
「一括競売」とは、更地に抵当権が設定された後、その抵当権のついた土地に建物が建てられた場合（抵当権設定者以外の者が建築した場合も含む）、抵当権者は土地と共に本来は抵当権が及ばない建物も競売できることです。
たとえば、ＢはＡの債権を担保するために、Ｂの所有の土地（更地）に抵当権を設定し、その後その更地の上に建物を建築しました。
しかし、Ｂは弁済期になっても弁済がなされなかったので抵当権の実行が行われました。
でも、土地と建物は別々の不動産なので本来なら抵当権を実行できるのは土地だけのはずです。
ですが、建物を壊して更地にしてしまうのは社会経済的にも損失が大きので建物所有者のためにも、土地と共に本来は抵当権が及ばない建物も一括で競売できるようにしたのです。
ここで注意なのは、抵当権の実行により土地と建物を一括競売したＡが受けることのできる優先弁済は、抵当権の設定されていた土地の代金のみです。
法定地上権とは
民法上、土地と建物は別々の不動産とされています。
なので、抵当権実行前までは同一の所有者に属する土地と建物が、抵当権の実行の結果、土地と建物が別々の所有者になった場合、建物の所有者は土地の利用権を失ってしまいます。
そうなると、建物所有者は建物を取り壊し移転するなどして、土地を明け渡さなくてはならなくなります。
これでは、社会経済上損失が大きくなるのでその損失をなくすため民法では、条件がそろえば当然に成立する「法定地上権」を認めました。
たとえば、ＢはＡの債権を担保するために、Ｂ所有の土地と建物のうち建物のみに抵当権を設定したが、その後Ｂは弁済せず、抵当権の実行が行われ土地が競売にかけられ、Ｃが新たな建物の所有者になりました。
Ｂ所有の土地にＣ所有の建物が存在することになります。
この場合Ｃ所有の建物のために、法定地上権が成立し、Ｂ所有の土地の上の法定地上権者となり、Cはこの建物の使用をすることができます。
法定地上権の成立要件
法定地上権は、法律上の要件を満たせば当然に成立する地上権です。
法定地上権が成立する要件は以下の３つです。
- 抵当権設定当時から建物が存在すること
- 抵当権設定当時、土地と建物の所有者が同一であること
- 競売の結果、土地と建物の所有者が別々になったこと
法定地上権が成立するのに登記は必要ありません。
登記がどうであれ、上記の要件が満たしてあれば法定地上権は成立します。
法定地上権の成立は、当事者の特約で定めても排除できません。（判例）
法定地上権の成立要件に関する判例などを紹介します。
抵当権設定当時から建物が存在すること
- 抵当権設定当時に建物が存在すれば、その後に火災等で建物が滅失し抵当権が実行までに、再築した場合でも法定地上権は成立します。（判例）
- 更地に抵当権が設定された後に建物が建てられた場合、抵当権者があとから建物を建築することを承認していた場合でも、法定地上権は認められない。（判例）
- 複数抵当権が設定されている場合、１番抵当権設定当時に建物が存在していなければ、２番抵当権設定当時に建物が存在し、２番抵当権の実行された場合でも、法定地上権が成立しない。（判例）
抵当権設定当時に土地と建物の所有者が同一であること
- 抵当権設定当時に、所有者が同一であれば、設定後に譲渡などによって所有者が変わっても法定地上権は成立する。（判例）
- 土地に一番抵当権が設定当時に、土地と建物の所有者が同一でなければ、その後土地と建物の所有者が同一となり、その後の土地に二番抵当権を設定し抵当権の実行されても法定地上権は成立しません。（判例）
- 共有している土地の上に、共有者の一人が建物を有し、自己の持分の上に抵当権を設定した場合には法定地上権は成立しない。
- 建物を共有している場合、建物の共有者の一人が敷地を有し、敷地に抵当権が設定された場合には、法定地上権が成立する。
競売の結果、土地と建物の所有者が別々になったこと
- 競売の結果、土地と建物が別々の所有者に帰属すれば法定地上権は成立する。
