≪宅建試験対策≫抵当権とは？重要要点まとめ
担保物権の本試験出題頻度は毎年１～２問です。
物権は民法の中でも、最も難しいと言われています。
本試験合格を考えると、民法では14問中8問は正解しておきたいところです。
必ず出題されている「抵当権」を確実に正解するため、「抵当権」だけに絞って勉強することもありだと思います。
しかし、ほかの項目も絶対正解しておきたい分野の基礎知識になるため確実に合格したい人は学習しておくべきです。
抵当権とは？重要要点まとめ
「抵当権」とは、債権者が、債務者または第三者（物上保証人）が担保に供した物について、占有を移転しないで設定者にその使用・収益を許し、債務者が弁済しないときには、その目的物を競売して、優先的に弁済を受ける権利をいいます。
抵当権と転抵当抵当権の効力は、その目的となっている不動産に「付加してこれと一体となったもの」に及ぶとされています。
「抵当権の侵害」とは、抵当権者が目的物の価値の減少・価値の減少の可能性により、被担保債権を回収できなるなることをいいます。
抵当権は、ひとつの目的物に対して、複数設定することができます。
抵当権の実行の最大の論点は、一括競売と法定地上権です。
宅建試験で学ぶべき抵当権の目的物の第三取得者やその他の第三者を保護するための規定は、「代価弁済」と「抵当権消滅請求」の2つです。
抵当権と賃借権の優劣は、登記の前後によって決まります。
根抵当権とは、「一定の範囲に属する」不特定の債権を極度額の限度で担保するために設定される抵当権の一種です。
抵当権は本試験で毎年出題されている超重要項目です。
宅建合格のために絶対押さえるべき要点だけまとめています。
抵当権と転抵当
「抵当権」とは、債権者が、債務者または第三者（物上保証人）が担保に供した物について、占有を移転しないで設定者にその使用・収益を許し、債務者が弁済しないときには、その目的物を競売して、優先的に弁済を受ける権利をいいます。
抵当権は、優先弁済をうけることができる約定の担保物権です。
抵当権は物権なので、登記をしなければ第三者に対抗できません。
抵当権の成立について一覧表にまとめました。
| 内容 | |
|---|---|
| 成立要件 | 抵当権者と抵当権設定者による設定契約により成立 |
| 設定契約 | 諾成・不要式の契約で当事者の合意のみで成立 |
| 第三者の対抗要件 | 登記 |
抵当権により弁済が担保（保証）されている債権を「被担保債権」といいます。
被担保債権の範囲は、元本・利息その他の定期金（地代・賃借料など）、損害賠償金の最後の２年分に制限されています。
抵当権者がその抵当権をもってさらに自分の債務を担保することを「転抵当」といいます。
詳しい解説はこちらです↓
抵当権の効力が及ぶ目的物の範囲
抵当権の効力は、その目的となっている不動産に「付加してこれと一体となったもの」に及ぶとされています。
「抵当権の効力が及ぶ目的物の範囲」とは、抵当権の実行が行われ抵当不動産（目的物）を競売にかけてお金に変えることができる範囲。ということです。
原則として抵当権が及ぶ範囲は下記の一覧表にまとめています。
| 内容 | 具体例 | |
|---|---|---|
| 土地・建物 | 土地と建物は別々の不動産 | |
| 付加一体物 | 抵当不動産に付加して一体となった物には、抵当権設定前後を問わず効力が及ぶ | 増築建物等 |
| 従物 | 抵当権設定当時に存在していた従物には効力が及ぶ | 物置、畳、庭石など |
| 従たる権利 | 建物所有に基づく権利についても従物の規定が類推適応される | 借地権など |
| 果実 | 債務不履行後に生じた果実に及ぶ | 法定果実・天然果実 |
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抵当権の侵害
「抵当権の侵害」とは、抵当権者が目的物の価値の減少・価値の減少の可能性により、被担保債権を回収できなるなることをいいます。
抵当権の侵害があった場合、抵当権者は下記の4つをすることができます。
- 妨害排除請求
- 返還請求
- 不法行為に基づく損害賠償請求権
- 明渡請求
抵当権者に認められたこの4つは、本来は所有者がも持つ管理権を被担保債権を回収するという目的を達成するため、抵当権者にも行使できるようにした。というのがポイントです。
詳しくはこちらで解説しています↓
抵当権の優先弁済権の順位と順位の変更
抵当権は、ひとつの目的物に対して、複数設定することができます。
複数の抵当権が設定されている場合、抵当権者の中で優先弁済を受ける順位を決定する必要があります。
「優先弁済権」とは、債権者のうちのある者が、ほかの債権者に先立って弁済を受けることができる権利のことをいいます。
抵当権の優先弁済権の順位は、登記の前後で決まります。
抵当権の優先弁済権の順位の変更は、各抵当権者の全員の合意によってすることができ、抵当権設定者の合意は不要です。
しかし優先弁済権の変更をする際に、転抵当権者などの利害関係人がいる場合はその利害関係人の承諾が必要です。
詳しい解説はこちらです。↓
一括競売とは？法定地上権とは？
抵当権の実行の最大の論点は、一括競売と法定地上権です。
一括競売と法定地上権を簡単に解説すると
- 一括競売：抵当権を設定した土地に建物が建てられた場合、土地と共にその建物を競売することができること
- 法定地上権：土地とその上の建物を同じ所有者が所有している場合に、土地・建物の一方または双方に抵当権が設定されその実行により、土地と建物の所有者が異なったときに、建物のために当然に発生する地上権
一括競売と法定地上権は抵当権が実行される状態が違います。
詳しい解説はこちらです。↓
目的物の第三取得者・その他第三者の保護
宅建試験で学ぶべき抵当権の目的物の第三取得者やその他の第三者を保護するための規定は、「代価弁済」と「抵当権消滅請求」の2つです。
代価弁済
「代価弁済」とは、抵当不動産の所有権や地上権を買い受けたもの（第三取得者）が、抵当権者の請求に応じて、その代価を弁済したときに抵当権が消滅する制度です。
詳しい解説はこちらです。↓
抵当権消滅請求
「抵当権消滅請求」を簡単に説明すると、抵当不動産の所有権を取得した者（第三取得者）が抵当者に対して代価または弁済を支払い、抵当権の抹消を請求することです。
抵当権がついている不動産を、抵当権がついたままの状態で取得した者を第三取得者といいます。
抵当権消滅請求のできる第三取得者は、所有権を取得した者に限られます。
主たる債務者、保証人、およびこれらの者の承継人は抵当権消滅請求は出来ません。
第三取得者が、抵当権者、債権者に抵当権消滅請求をするには書面を送付しなければなりません。
詳しい解説はこちらです。↓
代価弁済と抵当権消滅請求の違いのまとめ
代価弁済と抵当権消滅請求の違いを一覧表にまとめてみました。
| 代価弁済 | 抵当権消滅請求 | |
|---|---|---|
| 請求する人 | 抵当権者 | 第三取得者 |
| 第三取得者の範囲 | 所有者・地上権者 | 所有権者のみ |
| 請求時期 | いつでも可 | 競売による差押えの効力が発生する前まで |
| 保証人が請求 | できる | できない （承継人も請求できない） |
抵当権と賃借権の優劣
「抵当不動産の賃借人」とは、抵当権の目的物である不動産を賃借している人のことをいいます。
抵当権と賃借権の優劣は、登記の前後によって決まります。
抵当権設定登記前に、賃借権登記をしている賃借人は新所有者（買受人）に対抗することができます。
抵当権設定登記後に、抵当不動産を賃借した人は新所有者（買受人）に対抗することができないのが原則です。
詳しくはこちらで解説しています。↓
根抵当権
「根抵当権」とは、
- 一定の範囲に属する
- 不特定の債権を
- 極度額の限度で担保する
ために設定する抵当権です。
付従性がないため、元本確定前に被担保債権が根抵当権が消滅せず、またお金を貸し債権を持つことができます。
極度額が決まっている＝被担保債権の範囲が決まっている。ということです。
被担保債権の変更は、後順位抵当権者などの第三者の承諾なしですることができます。
根抵当権の極度額は、元本、利息、損害金も含めて担保されます。
（利息の最後の２年分に制限されない）
極度額の増額は、これらの利害関係人全員の承諾があるときに限って変更することができます。
元本確定前の根抵当権には、「随伴性」はありません。
詳しい解説はこちらです。↓
