≪宅建試験対策≫抵当権の効力が及ぶ目的物の範囲

担保物権の本試験出題頻度は毎年１～２問です。 

物権は民法の中でも、最も難しいと言われています。
本試験合格を考えると、民法では14問中8問は正解しておきたいところです。
必ず出題されている「抵当権」を確実に正解するため、「抵当権」だけに絞って勉強することもありだと思います。
しかし、ほかの項目も絶対正解しておきたい分野の基礎知識になるため確実に合格したい人は学習しておくべきです。

抵当権の効力が及ぶ目的物の範囲

抵当権の効力は、その目的となっている不動産に「付加してこれと一体となったもの」に及ぶとされています。

「抵当権の効力が及ぶ目的物の範囲」とは、抵当権の実行が行われ抵当不動産（目的物）を競売にかけてお金に変えることができる範囲。ということです。

抵当権が及ぶ範囲は原則として下記のものです。

• 土地・建物
• 付加一体物：増築建物・付属建物・雨戸など
• 従物：母屋と独立した物置・畳・庭石など
• 従たる権利：借地上の建物に抵当権を設定した場合の借地権
• 果実：法定果実と天然果実（賃借料など）

「抵当権の効力が及ぶ目的物の範囲」は、毎年出題される抵当権の中でも、問われやすい論点です。 

抵当権の効力が及ぶ目的物の範囲

「抵当権」とは、抵当権の目的物を抵当権設定者の元にとどめ抵当権設定者に使用・収益を許し、弁済がなされなければ抵当権者は抵当権を実行し目的物を競売にかけ、その代金から優先して弁済を受けることができる権利です。

民法第370条

抵当権は、抵当地の上に存する建物を除き、その目的である不動産に付加して一体となっている物に及ぶ。

「抵当権の効力が及ぶ目的物の範囲」とは、抵当権の実行が行われ抵当不動産（目的物）を競売にかけてお金に変えることができる範囲。ということです。

抵当不動産には、庭石や、雨戸など様々なものが付随していたり、抵当権設定後に増築などして抵当権設定時と抵当権の実行時では状態が違うことが考えられます。

このような場合、抵当権が及ぶ範囲はどこまでなのか？ということが問題になります。

民法上、抵当権の効力が及ぶ目的物の範囲は下記のとおりです。

• 土地・建物
• 付加一体物：増築建物・付属建物・雨戸など
• 従物：母屋と独立した物置・畳・庭石など
• 従たる権利：借地上の建物に抵当権を設定した場合の借地権
• 果実：法定果実と天然果実（賃借料など）

土地・建物

基本的には、土地と建物は別々の不動産です。

なので、土地に設定された抵当権の効力は土地のみに、建物に設定された抵当権の効力は建物のみにしか及びません。

しかし、土地に抵当権を設定した後に設定者が建築した建物は抵当土地とともに競売することができます。（一括競売）

付加一体物

抵当不動産に付加して一体となった物には、抵当権設定の前後を問わず効力が及びます。

たとえば、抵当権設定当時は存在していなかったが、のちに増築した建物などは分けてしまうと価値が下がってしまうので増築した部分も含めて抵当権の効力が及びます。

付加一体物として認めれれるものの具体例は、増築建物・付属建物・雨戸などです。

従物

抵当権設定当時に存在していた従物には効力が及びます。

たとえば、物置や畳・庭石などです。

なぜなら、その従物（物置・畳・庭石など）を込みで抵当目的物の価値を定めているからです。

ガソリンスタンド用の建物に抵当権を設定した場合は、設定当時に存在する地下タンクや洗車機等は従物であり、その従物があるからこそガソリンスタンド用の建物の価値があるので、抵当権の効力はこれらの設備にも効力が及びます。（判例）

従たる権利

借地権のように建物の所有権に基づく権利（従たる権利）についても規定の類推適用される（判例）

たとえば、ＡがＢに対する債権を担保するためにＢ所有の甲建物に抵当権を設定してもらいました。この甲建物はＸ所有地にＢが借地権を設定し建っています。
Ｂは弁済できず、抵当権の実行が行われＣが甲建物を買い取りました。

このように抵当権の目的となった建物の所有を目的として借地権が設定されている場合、この借地権にも従たる抵当権の効力が及びます。

なので、簡単に言うと第三取得者Ｃは、借地権付き抵当不動産（甲建物）を買い受けたということになります。

果実

果実は、２種類に分けれれます。

• 天然果実：物の用法に従い収取する産出物
• 法定果実：物の使用の対価として受け取るべき金銭その他の物

天然果実とは？

イメージ通り、果樹園で採取された果実や菜園で収穫された野菜、竹林から採取された野菜などです。

法定果実とは？

土地や建物などの賃貸料です。
利息なども含まれます。

抵当権との関係

抵当権の最大の特徴として、目的物の占有や利用・収益は設定者に許しているので果実には抵当権の効力が及ばないのが原則です。

しかし、債務不履行後に生じた果実には抵当権の効力が生じます。（判例）

どうゆうことかというと、ＡがＢに１０００万円を貸してＢが自分の所有している甲マンションに抵当権を設定し、Ｂが甲マンションをＣに賃貸して賃料を受け取っている場合。

ＢがＡに弁済できている間は甲マンションの賃料はＢが受け取ることができますが、Ｂが弁済できず債務不履行になり、抵当権が実行されると、Ａは甲マンションの賃料からも債権を回収できるということです。

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