≪宅建試験対策≫≪過去問≫抵当権part3 - 宅建試験対策法を公開！宅建合格の鍵

抵当権の本試験の出題頻度は毎年１回出題される確率が高いです。

抵当権についてもう一度勉強してから解きたい人はこちら↓

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≪過去問≫抵当権

「物権」分野は宅建本試験で、２問出題れることが多いですが、この２問は「物権変動」と「抵当権」が一番出題確率が高いです。

民法14問中8問正解すれば合格と考えれば、物権分野は「抵当権」のみに絞って勉強する作戦も有効です。

その代わり、抵当権は必ず正解する必要があるので過去問を問いてどんな問題も正解できるように対策しましょう。

問1

ＡのＢに対する債務について、平成２９年４月にＣがＡの連帯保証となるとともに、Ａの所有地にＢの抵当権を設定し、その登記をしたが、その後Ａは、その土地をＤに譲渡し、登記を移転した。
Ｂは、抵当権を実行する際、あらかじめＤに通知する必要はない。

問1＊解説＊

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（正しい）抵当権者は、抵当権を実行するに当たり、第三取得者Ｄに通知する必要なない。

問2

Ａは、Ｂから借金をし、平成２９年４月にＢの債権を担保するためにＡ所有の土地及びその上の建物に抵当権を設定した。
Ｂの抵当権の実行により、Ｃが建物、Ｄが土地を競落した場合、Ｄは、Ｃに対して土地の明渡しを請求することはできない。

問2＊解説＊

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（正しい）同一人所有の土地及び建物に抵当権が設定され、その実行により土地と建物が別々のものに競落された場合、建物を競落人のために法定地上権が成立する。
したがって、土地の競落人Ｄは建物競落人Ｃに対し、土地の明渡しを請求することができない。

問3

Ａは、Ｂから２０００万円の借金をし、その借入金債務を担保するためにＡ所有の甲地と、乙地と、乙地上の丙建物の上に、いずれも第１順位の普通抵当権（共同抵当）を設定し、その登記を経た。その後甲地については、第三者に対して第２順位の抵当権が設定され、その登記がされたが、第３順位以下の担保権者はいない。Ｂと、甲地に関する第２順位の抵当権者は、合意をして、甲地上の抵当権の順位変更することができるが、この順位の変更は、その登記をしなければ効果は生じない。

問3＊解説＊

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（正しい）抵当権の順位の変更は、その旨の登記をしなければ、そもそも効力事態が生じない。

問4

Ａは、Ｂに対する貸付金債権の担保のために、当該貸付金債権額にほぼ見合う評価額を有するＢ所有の更地である甲土地に抵当権を設定し、その旨の登記をした。
その後、Ｂはこの土地上に乙建物を築造し、自己所有とした。
Ｂが、甲土地及び乙建物の双方につき、Ｃのために抵当権を設定して、その旨の登記をした後（甲土地についてはＡの後順位）、Ａの抵当権が実行されるとき、乙建物のために法定地上権が成立する。

問4＊解説＊

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（誤り）土地に対して先順位抵当権が設定された後、後順位抵当権の設定前にその土地に建物が建築された場合、たとえ後順位抵当権設定時に法定地上権成立要件を満たしていても、先順位抵当権の実行がなさえた場合、その建物のために法定地上権は成立しない（判例）
更地に抵当権を設定したＡの利益を保護する必要からである。

問5

Ａは、Ｂ所有の建物に抵当権を設定し、その旨の登記をした。Ｂは、その抵当権設定登記後に、その建物をＣに賃貸した。Ｃは、この契約時に、賃料６か月分相当額の５００万円の敷金を預託した。
Ｂの一般債権者であるＤが、ＢのＣに対する賃料債権を差し押さえ、その命令が送達された後は、Ｃが弁済する前であっても、Ａは、物上代位権を行使して当該賃料債権を差し押さえることはできない。

問5＊解説＊

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（誤り）債権について一般債権者の差押えと抵当権者の物上代位権による差押えが競合したとき、その優劣は、「差押え命令の第三債務者への送達」と「抵当権設定登記の先後」によって決する（判例）
よって、抵当権者は、第三債務者が弁済する前であれば、賃料債権を差し押さえることができる。

問6

Ａは、Ｂから借り入れた２５００万円の担保として第一順位の抵当権が設定されている甲土地を所有している。Ａは、さらにＣから１５００万円の金銭を借り入れ、その借入金全額の担保として甲土地に第２順位の抵当権を設定した。Ｂの抵当権設定後、Ｃの抵当権設定前にＡとの間で期間を２年とする甲土地の賃貸借契約を締結した借主Ｄは、Ｂの同意の有無にかかわらず、２年間の範囲で、Ｂに対しても賃借権を対抗することができる。

問6＊解説＊

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（誤り）賃借権の登記前に登記した抵当権がある場合、登記した抵当権者すべてが同意し、かつ、同意の登記をすれば、賃借権を抵当権者に対して対抗することができる。
Ｂの同意がなければ、Ｄは賃借権を対抗することができない。

問7

Ａは、Ｂから借金をし、Ｂの債権を担保するためにＡ所有の土地及びその上の建物に抵当権を設定した後、Ｂの抵当権の実行により、Ｃが建物、Ｄが土地を競落した場合、Ｄは、Ｃに対して土地の明渡しを請求することはできない。

問7＊解説＊

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（正しい）①抵当権設定時に建物が存在する。
②抵当権設定時の土地と建物の所有者が同じである。
③抵当権実行の結果、土地と建物の所有者が異なる。
以上の要件を満たすため法定地上権が成立する。

問8

ＡはＢから借金をし、Ｂの債権を担保するためにＡ所有の土地及びその上の建物に抵当権設定の登記をした後、建物を期間３年でＣに賃貸したが、その後抵当権が実行された場合、競落人ＤはＣに対して直ちに建物からの退去を請求することができる。

問8＊解説＊

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（誤り）抵当権設定登記後の賃借人は、抵当権実行により競落人に対抗することができないが、競落人の買い受けの時から６か月間は建物の引渡しが猶予される。

問9

ＡはＢから３０００万円を借り入れて土地とその上の建物を購入し、Ｂを抵当権者として当該土地及び建物に３０００万円を被担保債権とする抵当権を設定し、登記した。
ＡがＢとは別に事業資金としてＥから５００万円を借り入れる場合、当該土地及び建物の購入代金が３０００万円であったときには、Ｂに対して５００万円以上の返済をした後でなければ、当該土地及び建物にＥのために２番抵当権を設定することはできない。