≪宅建試験対策≫≪過去問≫抵当権 - 宅建試験対策法を公開！宅建合格の鍵

抵当権の本試験の出題頻度は毎年１回出題される確率が高いです。

抵当権についてもう一度勉強してから解きたい人はこちら↓

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≪過去問≫抵当権

「物権」分野は宅建本試験で、２問出題れることが多いですが、この２問は「物権変動」と「抵当権」が一番出題確率が高いです。

民法14問中8問正解すれば合格と考えれば、物権分野は「抵当権」のみに絞って勉強する作戦も有効です。

その代わり、抵当権は必ず正解する必要があるので過去問を問いてどんな問題も正解できるように対策しましょう。

問1

賃借地上の建物が抵当権の目的となっているときは、一定の場合を除き、敷地の賃借権にも抵当権の効力が及ぶ。

問1＊解説＊

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（正しい）借地権のように建物の所有権の従たる権利についても従物の規定が類推適用される。
よって、賃借地上の建物が抵当権の目的となっているときは、一定の場合を除き、敷地の賃借権にも抵当権の効力が及ぶ。

問2

Aは、Bから借り入れた３０００万円を担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定の後である平成２９年４月１日に、甲建物を賃借人Ｃに対して賃貸した。Ｃは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。
ＡがＢに対する借入金の返済につき債務不履行となった場合、Ｂは抵当権の実行を申し立てて、ＡのＣに対する賃料債権に物上代位することも、ＡＣ間の建物賃貸借契約を解除することもできる。

問2＊解説＊

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（誤り）抵当権は、その目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷にしたがって債務者が受けるべき金銭その他の物を対しても、物上代位を行使することができる。
しかし、Ｂは建物賃貸借契約の当事者でなく、ＢがＡＣ間で締結された建物賃貸借契約を解除することはできない。

問3

物上代位を行うＡは物上代位の対象とするＢ所有の建物について、その払渡しまたは引渡しの前に差し押さえるものとするとき、Ａの抵当権決定登記があるＢ所有の建物の賃料債権について、Ｂの一般債権者が差押えをした場合には、Ａは当該賃料債権に物上代位することができない。

問3＊解説＊

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（誤り）債権について、一般債権者の差押えと抵当権者の物上代位権に基づく差押えが競合した場合、一般債権者の申立てによる差押え命令の第三債務者への送達と抵当権設定登記の先後によって決する（判例）
よって、Ａの抵当権設定登記がすでになさえているため、Ｂの一般債権者が差押えをした場合であっても、Ａは当該賃料債権に物上代位することができる。

問4

抵当権について登記された後は、抵当権の順位を変更することはできない。

問4＊解説＊

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（誤り）抵当権の順位は、抵当権の登記がされた後であっても、各抵当権者の合意によって順位を変更することができる。

問5

Ａは、Ａ所有の甲土地にＢから借り入れた２０００万円の担保として抵当権を設定したが、甲土地上の建物が火災によって焼失してしまったが、当該建物に火災保険が付されていた場合、Ｂは、甲土地の抵当権に基づき、この火災保険契約に基づく損害保険金を請求することができる。

問5＊解説＊

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（誤り）土地と建物は別々の不動産である。
甲土地の抵当権に基づいて建物に付されている火災保険契約に基づく損害保険金を請求することができない。

問6

ＡのＢに対する債務について、平成２９年４月にＣがＡの連帯保証人となるとともに、Ａの所有地にＢび抵当権を設定し、その登記をしたが、その後Ａは、その土地をＤに譲渡し、登記も移転した。
Ａは、その土地をＤに譲渡する際、Ｂ及びＣに通知する必要はない。

問6＊解説＊

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（正しい）抵当権を設定しても、抵当権設定者は、原則として目的不動産を自由に処分でき、抵当権設定者が目的不動産を第三者に譲渡するに当たり、債権者（抵当権者）やその他の物に通知をする必要はない。

問7

ＡはＢから借金をし、平成３０年４月にＢの債権を担保するためにＡ所有の土地およびその上の建物に抵当権を設定した。
Ｂは、第三者Ｆから借金をした場合、Ａに対する抵当権をもって、さらにＦの債権のための担保とすることができる。

問7＊解説＊

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（正しい）抵当権者は、第三者に対する債務につき、自己の抵当権を持って担保とすることができる。

問8

Ａは、Ｂから６０００万円の借金をし、その借入金債務を担保するために、Ａ所有の甲地と、乙地と、乙地上の丙建物の上に、いずれも第１順位の普通抵当権（共同抵当）を設定し、その登記を経た。
その後甲地については、第三者に対して第２順位の抵当権が設定され、その登記がされたが、第３順位以下の担保権者はいない。
Ｂは、Ａの本件借入金債務の不履行による遅延損害金については、一定の場合を除き、利息その他の定期金と通算し、最大限、最後の２年分しか、本件登記にかかる抵当権の優先弁済権を主張することができない。

問8＊解説＊

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（正しい）抵当権者が債務不履行による遅延損害金などを請求できる場合、これら利息その他の定期金と通算して、原則として、最後の２年分までしか優先弁済権を主張できない。

問9

Ａは、Ｂに対する貸付金債権の担保のために、当該貸付金債権額にほぼ見合う評価額を有するＢ所有の更地である甲土地に抵当権を設定し、その旨の登記をした。
乙建物を築造行為は、甲土地に対するＡの抵当権を侵害する行為であるとして、Ａは、Ｂに対し、乙建物の収去を求めることができる。

問9＊解説＊

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（誤り）抵当権は、担保物権の占有を抵当権に移転しない担保物権であり、目的物の使用・収益は抵当権設定者にあるから、抵当権を設定しても、その目的物である土地上に建物など築造することは自由であって、抵当権の侵害にはならない。

問10

Ａは、Ｂ所有の建物に抵当権を設定し、その旨の登記をした。Ｂは、その抵当権設定登記後に、この建物をＣに賃貸した。
Ｃは、この契約時に、賃料の６か月分相当額の２００万円の敷金を預託した。
Ｂが、ＢのＣに対する将来にわたる賃料債権を第三者に譲渡し、対抗要件を備えた後は、Ｃが当該第三者に弁済する前であっても、Ａは、物上代位権を行使して当該賃料債権を差し押さえることはできない。