≪宅建試験対策≫通謀虚偽表示
「意思表示」の宅建本試験に出題される頻度は、毎年です。
意思表示の問題を解くうえで大切なのは、主語を読み間違えないことです。
状況をイメージし、だれがどのような状態なのかを理解しなければなかなか正解に結びつきません。
ややこしい項目ですが、他の項目にも絡んできます。
宅建試験合格を目指すにあたっては、優先的に勉強すべき項目です。
通謀虚偽表示
「通謀虚偽表示」とは、誰かとほかの者と通じて行った真意でない意思表示です。
通謀虚偽表示で行われた契約は無効です。
虚偽の状態を作り出した本人により、何も知らない第三者を保護すべきなので、通謀虚偽表示の無効は、善意の第三者に対抗できません。
この場合の善意の第三者に含まれる者、含まれない者は下記のとおりです。
善意の第三者に含まれる者
＊転得者
＊抵当権者（転抵当権者も含む）
＊差押債権者
善意の第三者に含まれない者
＊ 一般債権者
＊賃借人
善意の第三者には、登記の有無や過失の有無は問いません。
意思の不存在
意志表示とは、自分の「思い」を外部に「表示」する行為をいいます。
たとえば、土地の売買契約に際して、売主が「土地を売ります」と申込をする、買主が「土地を買います」と承諾をする行為のことです。
「意思の不存在」とは、意思（思っていること）と表示（意志表示の内容）が食い違っていることを言います。
民法では、意思と表示が一致しない場合（＝意思の不存在）として下記の３つを定めています。
- 心裡留保（しんりりゅうほ）
- 虚偽表示
- 錯誤
意思の不存在でなされた契約は、原則「有効か？無効か？」で、「取り消しができるか？」ではありません。
なので、宅建試験で意思の不存在でなされた契約は取り消しができるか？という問いは結果がどうのという問題ではなく、「取り消しができるか？」と問われている時点で間違いになるので注意が必要です。
虚偽表示
虚偽表示とは、真意でない意思表示のことです。
真意ではない意思表示を誰かほかの者と通じて行った場合を「通謀虚偽表示」といいます。
他人を巻き込んで通謀している点で単独で行う心裡留保とは異なります。
心裡留保について詳しくはこちらです。→心裡留保
簡単に言うと、課税や差し押さえを免れるために相手方と通謀して、嘘の契約を作ってしまうことです。
通謀虚偽表示で行われた契約は無効です。
たとえば、Ａが差し押さえを免れるためにＢと通謀してA所有の甲建物Ｂに売ったことにして、甲建物の登記の名義をBにしてしまいました。
この場合、AB間の甲建物売買契約は通謀虚偽表示であることが認められ、この甲土地売買契約は当事者間で無効となります。
名義も抹消登記をしなければなりません。
通謀虚偽表示の第三者
通謀虚偽表示の無効は、善意の第三者に対抗できません。
たとえば、Ａが差し押さえを免れるためにＢと通謀してA所有の甲建物Ｂに売ったことにして、甲建物の登記の名義をBにしてしまいました。しかしＢはＣに甲建物を売ってしまいました。
Cは甲建物がAB間の通謀虚偽表示の売買契約だったことは知りません。
登場人物の立場を整理します。
登場人物の整理
Ａ：売主
Ｂ：買主
ＡＢ間の甲建物売買契約：通謀虚偽表示
Ｃ：善意の第三者
この場合、Aは通謀虚偽表示の無効を善意の第三者Cに主張することは出来ません。
この場合の善意とは、AB間の売買契約が通謀虚偽表示で行われたことについて知らない。ということです。
AはCに対して、「AB間の売買契約は無効だから、甲建物を返せ！」と言うことは出来ません。
通謀虚偽表示の第三者Cは、AB間の売買契約が通謀虚偽表示で行われたことについて知らないことに過失の有無は問いません。
通謀虚偽表示で行われたことについて知らないことに過失があってもなくても、善意の第三者は保護されます。
民法では、虚偽の状態を作り出したAよりも、何も知らない第三者であるCを保護します。
なので、通謀虚偽表示の無効は善意の第三者に対抗することは出来ません。
第三者の転得者
第三者からの転得者は、第三者又は転得者のいずれか一方でも善意であれば保護されます。
たとえば、たとえば、Ａが差し押さえを免れるためにＢと通謀してA所有の甲建物Ｂに売ったことにして、甲建物の登記の名義をBにしてしまいました。しかしＢはＣに甲建物を売ってしまいました。
このCがまた甲建物をDに転売してしまいました。
ややこしくなったので、登場人物と立場を整理します。
登場人物の整理
Ａ：売主
Ｂ：買主
AB間の売買契約：通謀虚偽表示
Ｃ：第三者
Ｄ：転得者
この場合の転得者Ｄは、自分もしくは第三者Ｃが善意ならＡに対抗することができ、マンションを引き渡しすよう主張することができます。
転得者は自分が悪意でも、第三者が善意であれば保護されます。
第三者からの転得者は、自分もしくは第三者のどちらか一方が善意であれば、本人に対抗することができます。
善意の第三者の範囲
通謀虚偽表示で行われた契約は、無効です。
その無効も、善意の第三者には対抗することは出来ません。
善意の第三者に含まれる人は下記のような立場の人たちです。
- 通謀虚偽表示の契約の目的物を譲り受けた者（転得者）
- 通謀虚偽表示の契約の目的物の抵当権者（転抵当権者も含む）
- 通謀虚偽表示の契約の目的物を差し押さえた差押債権者
先ほどの例の、Dは通謀虚偽表示の契約も目的物（甲建物）を譲り受けた転得者なので、善意の第三者に含まれます。
善意の第三者に含まれない人は下記のような立場の人たちです。
- 単なる一般債権者
- 賃借人
先ほどの例でいうと、買主Bにお金を貸した人や買主Bと賃貸借契約を結んで甲建物に住んでいる人は、善意の第三者に含まれないので保護されません。
