≪宅建試験対策≫地上権とは？
「物権」は毎年２問前後出題されています。
物権は民法の中でも、最も難しいと言われています。
本試験合格を考えると、民法では14問中8問は正解しておきたいところです。
必ず出題されている「抵当権」を確実に正解するため、「抵当権」だけに絞って勉強することもありだと思います。
しかし、ほかの項目も絶対正解しておきたい分野の基礎知識になるため確実に合格したい人は学習しておくべきです。
地上権とは？
「用益物権」とは、他人の土地をある目的で利用（利用収益）することのできる物権です。
用益物権には、「地上権」「地役権」「永小作権」「入会権」の４種類があります。
宅建試験では、「地上権」と「地役権」しか問題論点に関わってこないので、この２つを勉強します。
「地上権」とは、他人の土地において、建物をその他工作物、または竹木を所有するためにその土地を使用する権利をいいます。
地上権は、当事者間の地上権設定契約によって取得されることが一般的ですが、法定地上権で取得される場合もあります。
地上権と賃借権の大きな違いは、地上権が「物権」で賃借権が「債権」であることです。
地上権は抵当権の目的となることができます。
地上権は有償・無償問いませんが、原則的に無償です。
地上権は物権なので第三者に対抗するには登記を要します。
地上権
「地上権」とは、他人の土地において、建物をその他工作物、または竹木を所有するためにその土地を使用する権利をいいます。
他人の土地を使用するため、賃借権と似ていますが、地上権は「物権」で土地の賃借権は「債権」なので、賃借権よりも強い権利です。
下の図のように、「地上権」を購入する！って考えたらわかりやすいかもしれません。
借地借家法で出てくる借地権とは、「地上権」と「土地の賃借権」の２つを指すこと覚えておきましょう！
地上権の内容にある工作物とは、家屋など建物のほか、橋やトンネル、池、地下鉄、電波塔などをいいます。
地上権の取得
地上権は一般的には当事者間の地上権設定契約によって取得されます。
しかし、取得時効・相続・遺言のほか法定地上権などの法律の規定により取得される場合もあります。
法定地上権とは
「法定地上権」とは、当事者の意思によらず、法律の規定により発生する地上権です。
土地およびその上に存在する建物の所有者が同一である場合であって、その土地または建物に抵当権が設定され、その実行により所有者が異なるようになったときに成立します。
上記のように建物の所有者と土地の所有者が異なった場合、通常であれば、地上権や賃借権を設定していない限り、建物の所有者は建物を収去して土地を明け渡す義務を負うことになってしまいます。
しかしそれでは損失が大きいので、法定地上権により、建物の所有者は建物を収去して土地を明け渡す義務を負わないことになり、建物を使い続けることができます。
地上権と賃借権の違い
先ほども書いたように、「地上権」が「物権」で「賃借権」が「債権」であることですが、現実的には賃借権も借地借家法の適応により、地上権と類似の取り扱いを受けて保護されているから、両者の違いはあまり大きくありません。
現在も残っている大きな違いを一覧表にまとめました！
| 賃借権 | 地上権 | |
|---|---|---|
| 譲渡・転貸について | 原則として賃借人の承諾が必要 | 自由に譲渡・転貸できる |
| 登記請求権の有無 | なし | あり |
| 対価 | 有償（賃料支払いが要素） | 有償・無償を問わない |
地上権の効力
目的土地使用権
地上権者は、設定行為あるいは法律の規定に定めた目的の範囲内で目的土地を使用することができる。
目的土地の転貸・地上権の譲渡
上記の表でも書きましたが地上権者は、自らその土地を使用・収益できるほか、他人に地上権を譲渡したり、土地を賃貸することできます。
担保の設定
地上権は担保の目的とすることができ、抵当権の目的となることができます。
地上権に抵当権を設定する場合も、地上権設定者の承諾は不要です。
地代支払義務
地上権は有償・無償を問いませんが、原則的には無償です。
しかし現実的には、地代支払いの特約がなされるほうが一般的です。
第三者への対抗
地上権は、不動産に関する物権なので、登記をしなければ第三者に対抗することができません。
しかし、借地借家法で対抗力は強化されています。
区分地上権
区分地上権とは工作物を所有するため、地下又は空間を上下の範囲を定めて設定する地上権のことを言います。
たとえば、モノレールなどを設置する場合に、「地上の一部分だけ利用したい」という場合に区分地上権を設定します。
ただし、区分地上権は、その目的となると土地について使用・収益を目的とする権利を有するすべての者の承諾がなければ設定できません。
