≪宅建試験対策≫民法における瑕疵担保責任 - 宅建試験対策法を公開！宅建合格の鍵

「債権」は、宅建の本試験では、毎年４問出題されます。

範囲も広く、論点もたくさんあるのでいくら対策しても見たことない問題が出ることもあります。

難易度も幅が広いので、勉強してもなかなか点数が伸びにくい分野です。

しかし、丸々捨ててしまったら他の教科での挽回が厳しくなるので、易しい問題は得点できるように勉強しておきましょう。

民法における瑕疵担保責任

「瑕疵担保責任」とは、売買契約の目的に隠れた物理的欠損や法律的欠損があった場合に、売主はその欠損について故意・過失がなくても保証しなければならない責任のことをいいます。

買主は売買契約の目的物に瑕疵があることについて善意無過失なら、売主に瑕疵担保責任を追及することができます。

追及することのできる権利は下記の通りです。

「売主の担保責任」では追及することのできた「代金減額請求権」は行使することはできません。

瑕疵担保責任を追及できる期間（権利行使期間）は瑕疵を発見してから１年間です。

瑕疵担保責任を追及する権利は、引渡しを受けてから１０年で消滅します。

瑕疵担保責任は宅建業法とリンクしています。

民法上の瑕疵担保責任をしっかり理解しておかないと、満点を狙うべき宅建業法で失点する確率が高くなります。

民法上の重要論点のひとつなのでわかりやすく解説します！

瑕疵担保責任とは

売買契約において、目的物に瑕疵があることを知っているもしくは瑕疵があることがわかっている上での契約であれば基本問題は起きないです。

しかし、目的物の瑕疵が「隠れた瑕疵」である場合は買主は「完璧だから購入した」や「欠損があるなら買わなかった」など問題が生じます。

たとえば、ＡはＢに甲建物を売却したが、購入後１カ月後に雨漏りが発見されました。

瑕疵担保責任とはの図

この場合の買主Ｂは、雨漏り（瑕疵）について善意かつ無過失の場合、売主Ａに対して担保責任追及をすることができます。

瑕疵について知っている（悪意）もしくは知らないことに過失がある（有過失）買主は、瑕疵担保責任を追及することはできません。

瑕疵担保責任を追及できるのは、善意かつ無過失な買主のみです。

担保責任の追及ができる権利は下記の２つです。

契約解除権は目的不達成の際に求めることができます。

なので先ほどの例でいうと、甲建物の雨漏りがひどく住める状態じゃない場合などです。

ひとつ注意点は、瑕疵担保責任は強制競売の際には発生しません。

隠れた瑕疵とは

「隠れた瑕疵」とは、通常人が、通常の注意をしても発見できないような瑕疵（欠陥）のことをいいます。

隠れた瑕疵の具体例は下記のとおりです。

隠れた瑕疵の具体例

法令上建築不可能の土地

敷地の土壌が汚染されいた

地盤が軟弱だった

シロアリに喰われている

雨漏りがする

等

瑕疵担保責任の権利行使期間と消滅期間

瑕疵担保責任を追及する場合には、瑕疵を発見してから１年以内に意思表示をしなければなりません。

訴訟を起こす必要はなく、裁判外でも、売主の瑕疵担保責任を追及する意思を明確に告げていれば認められます。

しかし売却した目的物を永遠に保証していたら売主の負担が大きすぎますし、目的物も時がたてば劣化し、劣化による欠損は売主の責任ではありません。

なので瑕疵担保責任を追及する権利は買主が売買の目的物の引渡しを受けた時から１０年で消滅時効にかかります。

売買の目的物の引渡しを受けた時から１０年後に、瑕疵が発見されても買主は売主に対して瑕疵担保責任を追及することはできません。

瑕疵担保責任の権利行使期間と消滅期間の図

瑕疵担保責任の追及は目的物の隠れた瑕疵にしかできない

瑕疵担保責任とは、売買の目的物に隠れた瑕疵がある場合に売主が負う責任のことをいいます。

なので、売買の目的物ではないものに瑕疵があっても瑕疵担保責任を追及することはできません。

どういうことかというと、たとえばＡはＢに甲土地の上に建つ乙建物とその建物が建つ敷地の賃借権を売却しました。

この場合、敷地に隠れた瑕疵があっても買主Ｂは瑕疵担保責任を追及するすることはできません。

瑕疵担保責任の追及は目的物の隠れた瑕疵にしかできないの図

なぜなら、この売買契約の目的物は乙建物です。

乙建物（目的物）自体に瑕疵がなければ、買主は瑕疵担保責任を追及することはできません。

担保責任を負わない旨の特約

売主の担保責任を負わないとする特約を定めることは有効です。

しかし、売主が売買の目的物に瑕疵があることを知りながら買主に告げなかった場合は、担保責任を負わない特約を定めていても無効になります。

民法第572条
売主は、第560条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。

瑕疵担保責任のまとめ

瑕疵担保責任について一覧表にまとめましたので、勉強の参考にしてください。

瑕疵担保責任が生じる場合	買主の善意・悪意	契約解除権	損害賠償請求権	代金減額請求権	権利行使期間	消滅時効
目的物に隠れた瑕疵があった場合	善意無過失	○ （目的不達成時）	○	×	瑕疵を発見してから１年以内	引渡しを受けたときから１０年
目的物に隠れた瑕疵があった場合	悪意有過失	×	×	×	×	×