≪宅建試験対策≫物権とは？物権法定主義と登記と公信力
「物権」は毎年２問前後出題されています。
物権は民法の中でも、最も難しいと言われています。
本試験合格を考えると、民法では14問中8問は正解しておきたいところです。
必ず出題されている「抵当権」を確実に正解するため、「抵当権」だけに絞って勉強することもありだと思います。
しかし、ほかの項目も絶対正解しておきたい分野の基礎知識になるため確実に合格したい人は学習しておくべきです。
物権とは？物権法定主義と登記の公信力
「物権」とは、一定物を直接・排他的に支配できる権利のことをいいます。
物権と対比されるのが「債権」です。
債権とは、特定の人に一定の行為や給付を請求する権利です。
物権と債権の違いについては一覧表にまとめました。
| 物権 | 債権 | |
|---|---|---|
| 権利の違い | 物を支配する権利 | 債務者に行動を請求する権利 |
| 絶対性と相対性 | 絶対的権利 （登記すれば全ての人に主張することができる） |
相対的権利 （債務者に対してのみ主張できる） |
| 排他性 | あり （同じ物について他人が同一内容の支配ができない） |
なし （同じ物の上に同じ内容の債権が複数存在することができる） |
「物権法定主義」とは、法律の認めない新しい種類の物権をつくったり、法律の内容と異なる内容を物権に与えることは出来ない。ということです。
不動産に関する物権は、登記しなければ対抗することはできません。
「公信力」とは、登記上の表示を信頼して不動産の取引をした者は、たとえ登記の内容が異なっていても、保護されるということです。
しかし、不動産登記には公信力は認められていないのが原則です。
物権とは？が本試験にそのまま出題させることは"ほぼ"ありませんが、この範囲を理解してると抵当権などの担保物権や地上権・地役権などの用益物権が理解しやすくなります。
ここまで丁寧に勉強していると、民法で14点満点も狙えます！
物権とは？
「物権」とは、一定物を直接・排他的に支配できる権利のことをいいます。
「物権」は物を支配する権利という点で、人に請求する権利である「債権」とは異なっています。
物権の特徴は「排他性がある」ということです。
動かすことのできる物権は「動産」といい、土地や土地に定着している建物など容易に動かすことができないものを「不動産」といいます。
物権の排他性
「排他性」とは、同じ物について他人が同一内容の支配をすることはできないということです。
たとえば、Ａは自分が所有する甲建物についてＢに売却する契約を成立されたが、その後同じ甲建物をＣにも売却するという契約を結びました。
いわゆる「二重譲渡」といわれるものですが、ＡＢ間の契約もＡＣ間の契約もどちらも有効なため、ＢもCもどちらも甲建物の引き渡し請求権を主張することができます。
このＢもＣもどちらも権利を主張できることを「対抗問題」といいます。
このように、甲建物の所有権（物権）はひとつなので、取得できるのはＢかＣのどちらか一人です。
これを「物権の排他性」といいます。
動産と不動産
たとえばケーキの代金を支払ってそれを受け取ることによって、ケーキが買主の物になります。
これはケーキという物権が買主に移ったという物権変動です。
ケーキなど動かせる物権は「動産」といいますが、土地や土地に定着しているもの（建物など）容易にその所在地を変えることができないものを「不動産」といいます。
ケーキのような動産なら、物権が移ったとき（物権変動）はだれが見ても一目瞭然です。
しかし土地などの不動産は、売買され所有者が変わったとしても、売主・買主などの当事者以外の第三者は、この事実があったことを認識することは難しいです。
なので、不動産に物権変動があった際は、登記によって物権が移ったことを主張します。
つまり、動産が引き渡しにより権利の変動を主張できるのに対し、不動産は登記により物権変動を主張できます。
登記できる権利
不動産物権は、対抗要件として登記することが原則ですが、権利の性質によっては登記する必要のないものがあります。
登記できる権利と登記できない権利をまとめました！
| 民法上登記できる権利 | |
|---|---|
| 民法上の物権 | 不動産所有権、地上権、永小作権、地役権、不動産先取特権、一般先取特権、不動産質権、抵当権 |
| 物権以外の権利 | 不動産賃借権、買戻権 |
| 民法上の登記できない権利 | |
|---|---|
| 占有権 | 現実の支配に基づいて認められる権利であるから、登記により公示する必要がない |
| 留置権 | 占有が要件であり登記により公示する必要はない |
| 入会権 | その内容は各地域の習慣により登記は不要とされる |
物権法定主義
民法１７５条
物権は、この法律その他の法律に定めるもののほか、創設することができない。
この民法で定められていることを、「物権法定主義」といいます。
要するに、法律の認めない新しい種類の物権をつくったり、法律の内容と異なる内容を物権に与えることなできない。ということです。
当たり前なのですが、物権は勝手に創れない。っていう程度で覚えておけばよいでしょう！
物権法定主義により、民法が定めた物権は１０種類です。
しかし、宅建試験に必要なのは８種類です。
一応、各物権の位置づけをまとめてみました。
「制限物権」とは、物を一定の範囲内で支配することのできる物権のことです。
制限物権はさらに、用益物権と担保物権に分かれます。
「用益物権」とは、他人の土地をある目的で利用（利用収益）することのできる物権のことをいいます。
「担保物権」とは、目的物を債権の担保に供することを目的とする物権のことをいいます。
登記と公信力
「公信力」とは、登記上の表示を信頼して不動産の取引をした者は、たとえ登記の内容が異なっていても、保護されるということです。
ただし、不動産の場合、たとえば偽装文書によってなされた無効の登記を信頼してその不動産を買い受けた者は、真正の権利者には勝てません。
無効の登記を信じた買主は保護されないということです。
つまり、不動産の登記には対抗力は認められるが、公信力は認められていないという原則がある！ということを頭の片隅に入れててください。
