≪宅建試験対策≫表見代理とは

「代理制度」の宅建本試験出題される頻度は、毎年です。

宅建の権利関係法令（民法）の山場のひとつになります。

正直に代理制度は難しいです。
単純暗記だけでは、なかなか正解することは出来ません。

代理制度を理解するには、状況をイメージすることが大切です。

本試験で出題される可能性は高いので、難しいですが宅建試験合格のためには避けては通れない項目です。

表見代理とは

「表見代理」とは、本来は無権代理行為だが、第三者から見て有効な代理権があるような外観があり、本人にも責任がある場合に、相手方を保護するために本人に効果を帰属させる制度です。

表見代理が成立したら、その無権代理行為は有効な代理行為になります。

表見代理が成立するには、相手方が善意無過失である必要があります。

表見代理には下記の3種類があります。

• 代理権授与の表示
• 権限外の行為
• 代理権消滅後

判例が多く難しい無権代理の中でも、難易度が低いのが「表見代理」です。

無権代理と表見代理

代理行為をなした者が代理権を有しなかった場合を「無権代理」といいます。

代理権がない状態での契約なので、無権代理での行為は原則本人に効果は及びません。

しかし、無権代理であっても相手方から見たら、どう見ても代理権あるようにしか見えないような事情があって契約した場合、相手方を保護し本人に効果が及びます。

これが「表見代理」です。

表見代理は無権代理の一種になります。

表見代理

「表見代理」とは、無権代理の一種で、相手方からは表面上代理権を有しているように見えたが実際は無権代理だったということです。

表見代理が成立すると、その代理行為は有効な代理行為となります。

表見代理が成立する条件は、相手方が善意無過失でなければなりません。

たとえば、Aは、甲土地を売るためにBを代理人とする旨の新聞広告を出しました。
しかし、実際にはBに代理権は与えていませんでした。
その新聞広告を見てCはBと土地の売買契約をしました。

一応、登場人物の立場を整理します。

登場人物の整理

Ａ：本人

Ｂ：無権代理人

Ｃ：相手方

 このような場合、相手方ＣはＢとした甲土地売買契約は当然にＡにその効果が及ぶと考え、甲土地を購入できると考えますよね？

このように、善意無過失の相手方を保護するために、無権代理行為であっても本人にその効力を帰属させることができます。

この制度を「表見代理」といいます。

この場合の善意無過失とは、無権代理行為だと知らず、知らないことに過失がなかった。ということです。

表見代理は無権代理の一種なので、善意無過失の相手方は下記の主張をすることができます。

• 表見代理を主張して、契約を有効にする（本人に責任を問う）
• 無権代理を主張して、無権代理人に責任を問う（損害賠償請求など）
• 無権代理行為として、契約と取り消す

無権代理の相手方が主張できる権利についてはこちらで詳しく解説しています。→無権代理の相手方の保護

本人の立場からみたら、知らないうちに契約され、その契約が有効になってしまって可哀想ですが、民法では何も知らずに、知ることができなかった相手方を圧倒的に保護します。

しかし、表見代理を主張され損害を受けた本人は無権代理人に対して損害賠償請求することは認められています。

無権代理人は、表見代理が成立することを理由にその責任を免れることは出来ません。

表見代理には下記の3種類があります。

• 代理権授与の表示
• 権限外の行為
• 代理権消滅後

ひとつずつ解説します。

代理権授与表示

第109条

第三者に対して他人に代理権を与えた旨を表示した者は、その代理権の範囲内においてその他人が第三者との間でした行為について、その責任を負う。

ただし、第三者が、その他人が代理権を与えられていないことを知り、又は過失によって知らなかったときは、この限りでない。

代理権授与の表示による表見代理とは、本人が契約の相手方に対してある者に代理権を与えたと表示した場合です。

先ほどの例は、代理権授与表示による表見代理に分類されます。

権限外の行為

第110条

前条本文の規定は、代理人がその権限外の行為をした場合において、第三者が代理人の権限があると信ずべき正当な理由があるときについて準用する。

権限外の行為の表見代理とは、基本的に代理権はあるが、行った行為が代理権の権限の範囲を超えて行い、相手方が権限があると信ずべき正当な理由ある場合です。

具体例を見てみましょう！

Aは、Bにマンションの賃貸契約の代理権を与えていました。
しかしBは、Ｃとマンション売買契約を結んでしまいました。

Ｂは賃貸契約の代理権は与えられていましたが、売買契約の代理権は与えられていません。

Ｂは与えられた権利外の代理行為をしたので、無権代理人となります。

このような場合、CがBの無権代理について善意無過失だったら表見代理が成立しマンションの売買契約は有効に成立します。

代理権消滅後の表見代理

第112条

代理権の消滅は、善意の第三者に対抗することができない。

ただし、第三者が過失によってその事実を知らなかったときは、この限りでない。

代理権消滅後の表見代理とは、代理権が消滅した後になお代理人として代理行為をした場合です。

具体例を見てみましょう！

AはBに甲建物を売買に関する代理権を与えていました。

その後Bは破産手続開始の決定を受けてしまいました。
破産手続開始の決定を受けるとBの代理権は消滅します。
しかし破産手続開始を受け、代理権を失っているにも関わらずBはCと甲建物売買契約を結びました。

Ｂは、以前は代理権を持っていましたが、代理権が消滅した後に甲建物売買契約を結んでいます。

甲建物売買契約時に代理権を有していなかったことになるので、Ｂは無権代理人です。

このような場合、CがBの代理権が消滅していることについて善意無過失の場合は、表見代理が成立し甲建物売買契約は有効に成立します。