≪宅建試験対策≫売主の担保責任と請負人の担保責任 - 宅建試験対策法を公開！宅建合格の鍵

「債権」は、宅建の本試験では、毎年４問出題されます。

範囲も広く、論点もたくさんあるのでいくら対策しても見たことない問題が出ることもあります。

難易度も幅が広いので、勉強してもなかなか点数が伸びにくい分野です。

しかし、丸々捨ててしまったら他の教科での挽回が厳しくなるので、易しい問題は得点できるように勉強しておきましょう。

売主の担保責任と請負人の担保責任

「売主の担保責任」とは、売買によって買主の取得した権利または物に不完全な点（瑕疵）がある場合に売主が負う無過失責任のことをいいます。

買主の取得した権利または物に不完全な点（瑕疵）がある場合に売主に対する責任の追及の手段は下記の３つがあります。

「請負人の担保責任」とは、請負契約で請負人が完成させてた仕事の目的物に不完全な点（瑕疵）がある場合に請負人が負う無過失責任のことをいいます。

請負契約の目的物に不完全な点（瑕疵）がある場合に請負人に対する責任の追及の手段は下記の3つです。

宅建試験では、売主の担保責任と請負人の担保責任を合わせた問題が出題されます。

問が売買契約の問題なのか、請負契約の問題なのかをしっかり見極めれるようにしましょう！

「売買契約」とは、売主が特定の財産権を買主に移転することを約束し、他方、買主は売主に対して代金を支払うことを約束することによって効力を生じる契約のことをいいます。

売買の目的物に不完全な点（瑕疵）がある場合に売主が負う無過失責任のことを「売主の担保責任」といいます。

買主の取得した権利または物に不完全な点（瑕疵）がある場合に売主の担保責任が生じる場合としては下記の５つの場合があります。

この５つの場合で宅建試験で押さえるべき場合は「全部他人物売買」「一部他人物売買」「抵当権の実行」です。

買主の取得した権利または物に不完全な点（瑕疵）がある場合に売主に対する責任の追及の手段は下記の３つがあります。

買主の取得した権利または物に不完全な点（瑕疵）がある５つ場合と買主がその事実について善意か悪意かによって、売主に対する責任追及の３つの手段のどれが認められるかが異なります。

売主の担保責任が生じる場合	買主の善意・悪意	契約解除権	損害賠償請求権	代金減額請求権	権利行使期間
全部他人物売買	善意	○	○	―	制限なし
全部他人物売買	悪意	○	×	―	制限なし
一部他人物売買	善意	○ （目的不達成時）	○	○	事実を知ってから１年以内
一部他人物売買	悪意	×	×	○	契約時から１年以内
数量が不足	善意	○ （目的不達成時）	○	○	事実を知ってから１年以内
数量が不足	悪意	×	×	―	×
権利の制限	善意	○ （目的不達成時）	○	―	事実を知ってから１年以内
権利の制限	悪意	×	×	―	×
抵当権の実行	善意	○	○	―	制限なし
抵当権の実行	悪意	○	○	―	制限なし

売主の担保責任について詳しくはこちらで解説しています。

「請負」とは、当事者の一方（注文者）が仕事の完成に対して報酬を支払うことを約束し、他方（請負人）がこれを承諾することによって成立する双務・有償・諾成の契約です。

請負契約で請負人が完成させた仕事の目的物に不完全な点（瑕疵）がある場合に請負人が負う無過失責任のことを「請負人の担保責任」といいます。

請負契約の目的物に不完全な点（瑕疵）がある場合に請負人に対する責任の追及の手段は「瑕疵修補請求権」・「損害賠償請求」・「契約解除権」の3つです。

請負契約の瑕疵担保責任に基づく注文者の権利を一覧表にまとめました。

注文者の権利	内容
瑕疵修補請求権	・相当な期間を定めなければならない・修補が完了するまで報酬支払いを拒絶できる・瑕疵が重要でない場合で修補では過分の費用を要するときは修補請求できない（損害賠償請求なら可）
損害賠償請求	・修補が可能であっても損害賠償請求できる・修補を行なってもなお損傷が残る場合は「修補とともに」損害賠償請求も可
契約解除権	・目的物に瑕疵があり、契約の目的が達成できないときに行使できる・目的物がその他工作物の場合は、行使できない
担保責任の存続期間	普通工作物：引き渡しから5年以内特殊工作物：引き渡しから5年以内（瑕疵による損傷があれば損傷から1年以内）