≪宅建試験対策≫用益物権（地上権・地役権）とは？重要要点まとめ
「物権」は毎年２問前後出題されています。
物権は民法の中でも、最も難しいと言われています。
本試験合格を考えると、民法では14問中8問は正解しておきたいところです。
必ず出題されている「抵当権」を確実に正解するため、「抵当権」だけに絞って勉強することもありだと思います。
しかし、ほかの項目も絶対正解しておきたい分野の基礎知識になるため確実に合格したい人は学習しておくべきです。
用益物権（地上権・地役権）とは？重要要点まとめ
「用益物権」とは、他人の土地をある目的で利用（利用収益）することのできる物権です。
用益物権には、「地上権」「地役権」「永小作権」「入会権」の４種類があります。
「地上権」とは、他人の土地において、建物をその他工作物、または竹木を所有するためにその土地を使用する権利をいいます。
「地役権」とは、自己の土地の便益のために、他人の土地を利用するための権利です。
地上権、地役権などの用益物権が丸々1問出題される可能性は低いです。
しかし他の項目の基礎的知識になってくるので言葉の定義はしっかり学習しておく必要があります。
地上権
「地上権」とは、他人の土地において、建物をその他工作物、または竹木を所有するためにその土地を使用する権利をいいます。
地上権は、当事者間の地上権設定契約によって取得されることが一般的ですが、法定地上権で取得される場合もあります。
「法定地上権」とは、当事者の意思によらず、法律の規定により発生する地上権です。
地上権と賃借権の大きな違いは、地上権が「物権」で賃借権が「債権」であることです。
地上権と賃借権の違いをわかりやすく一覧表でまとめました！
| 賃借権 | 地上権 | |
|---|---|---|
| 譲渡・転貸について | 原則として賃借人の承諾が必要 | 自由に譲渡・転貸できる |
| 登記請求権の有無 | なし | あり |
| 対価 | 有償（賃料支払いが要素） | 有償・無償を問わない |
地上権は抵当権の目的となることができます。
地上権は有償・無償問いませんが、原則的に無償です。
地上権は物権なので第三者に対抗するには登記を要します。
地上権について詳しい解説はこちらです。
地役権
「地役権」とは、自己の土地の便益のために、他人の土地を利用するための権利です。
地役権を設定する場合に、他人の土地（利用される土地）を「承役地」、自己の土地（利用する土地）を「要役地」といいます。
要役地と承役地は、隣接している必要もなく、その遠近を問わないを問いません。
地役権には、「付従性」と「不可分性」があります。
- 地役権の付従性・・・地役権は要役地と分離して譲渡できない。
- 地役権の不可分性・・・要役地、承役地の共有者は、自己の持ち分についてのみ地役権を消滅させることができない。要役地・承役地が分割、または一部譲渡された場合、地上権は各部分の上に存在する
地役権の時効取得の要件は下記の二つを満たしている必要があります。
- 継続的に行使され
- 外観上認識することができるもの
（判例）
通行地役権の時効取得するには、要役地所有者が、通路を開設しておくことなどが要件となる
地役権について詳しい解説はこちらです。
