≪宅建試験対策≫代理とは？重要要点まとめ
「代理制度」の宅建本試験出題される頻度は、毎年です。
宅建の権利関係法令（民法）の山場のひとつになります。
正直に代理制度は難しいです。
単純暗記だけでは、なかなか正解することは出来ません。
代理制度を理解するには、状況をイメージすることが大切です。
本試験で出題される可能性は高いので、難しいですが宅建試験合格のためには避けては通れない項目です。
代理とは？重要要点まとめ
「代理制度」とは、代理人が本人のためにすることを示して相手方に意思表示をし、また意思表示を受けることによって、直接本人に効力を生じさせる制度です。
「復代理」とは、代理人が自らの代理権の範囲内で特定の者を選任し、その権限内の行為の全部または一部を行わせることをいいます。
「表見代理」とは、本来は無権代理行為だが、第三者から見て有効な代理権があるような外観があり、本人にも責任がある場合に、相手方を保護するために本人に効果を帰属させる制度です。
代理行為をなした者が代理権を有しなかった場合を「無権代理」といいます。
代理制度
代理とは、本人に代わってその他の人（＝代理人）が契約行為などの法律行為をすることです。
つまり代理制度というのは、代理人が本人のためにすることを示して相手方に意思表示をし、また意思表示を受けることによって、直接本人に効力を生じさせる制度です。
代理には下記の2種類があります。
- 法定代理：法律の規定により代理権が発生する
- 任意代理：本人の意思に基づいて代理権が発生する
「代理権」とは、代理人のした行為の効果を直接本人に帰属させる為に必要な権限のことをいいます。
代理権には制限があり、同一の法律行為について下記の２つは原則禁止されています。
- 自己代理：代理人が契約の相手方になること
- 双方代理：代理人が本人と相手の両方の代理人になること
法定代理・任意代理に共通する代理権の消滅原因は下記の3つです。
- 本人・代理人の死亡（代理権は相続できない）
- 代理人の破産開始の決定
- 代理人の後見開始の審判
詳しくは表にまとめてみました！
| 代理権の消滅原因 | |
|---|---|
| 任意代理・法定代理に 共通の消滅原因 |
①本人の死亡 ②代理人の死亡 ③代理人に破産手続開始の決定 ④後見開始の審判 |
| 任意代理に特有の 消滅原因 |
①委任の終了 （本人（委任者）の破産手続開始の決定など） |
| 法定代理に特有の 消滅原因 |
それぞれの法定代理の規定による （親権の濫用による親権の喪失など） |
代理行為を、有効に本人に対して直接効力を生じさせるには「顕名」をする必要があります。
「顕名」とは、代理人が代理行為を行う際に、相手方に対し「本人のためにすることを示す」意思表示のことをいいます。
代理人は制限行為能力者でもなることができます。
代理行為に瑕疵がある場合、瑕疵の事実の有無は代理人によって決します。
代理制度について詳しい解説はこちらです。
復代理
「復代理」とは、代理人が自らの代理権の範囲内で特定の者を選任し、その権限内の行為の全部または一部を行わせることをいいます。
代理人によって選任された代理人を「復代理人」といいます。
代理人が復代理人を選任する権利を「復任権」といいます。
復代理における当事者の関係を図にしてみました。
復任権を有するか有しないかの規定は、「法定代理人」と「任意代理人」とで異なっています。
- 法定代理人：原則として自由に復代理人を選任できる
- 任意代理人：本人の同意もしくはやむを得ない事情がある場合でなければ復代理人を選任できない。
復代理人は本人を代理するので、代理人を代理するわけではありません。
復代理について詳しい解説はこちらです。
表見代理
「表見代理」とは、本来は無権代理行為だが、第三者から見て有効な代理権があるような外観があり、本人にも責任がある場合に、相手方を保護するために本人に効果を帰属させる制度です。
表見代理が成立したら、その無権代理行為は有効な代理行為になります。
表見代理が成立するには、相手方が善意無過失である必要があります。
表見代理には下記の3種類があります。
- 代理権授与の表示
- 権限外の行為
- 代理権消滅後
表見代理について詳しい解説はこちらです。
無権代理
代理行為をなした者が代理権を有しなかった場合を「無権代理」といいます。
無権代理の効果
代理権がない状態での契約なので、無権代理での行為は原則本人に効果は及びません。
無権代理人の無権代理行為は、「追認」することができます。
「追認」とは、効果のない取り消すことができる法律行為について、後から有効な法律行為として認める意思表示です。
追認は、本人から相手方または無権代理人に対する一方的な意思表示によってその効果が生じます。
追認は、契約時にさかのぼってその効力が生じます。（遡及効）
無権代理行為の「本人」が持つ権利は2つです。
無権代理行為の「本人」が持つ権利
＊「無権代理人が無断でした行為は認めない！」という追認拒絶権
＊「無権代理人がした行為を認める！」という追認権
「無権代理の効果」について詳しい解説はこちらです。
無権代理の相手方の保護
無権代理行為の相手方を保護するために2つの権利があります。
- 催告権：善意・悪意を問わず本人に追認するかどうか解答を求める。
- 取消権：相手方が善意の場合のみ、本人が追認する前までなら契約自体を取消すことができる。
相手方が無権代理行為について善意無過失なら、無権代理人に契約の履行又は損害賠償請求を求めることができます。
「無権代理の相手方の保護」について詳しい解説はこちらです。
無権代理の相続
無権代理行為の本人と無権代理人の地位が混同することがあります。
本人が死亡し、無権代理人が本人を相続した場合
＊単独相続：無権代理行為は当然に有効（追認拒絶は信義則に反する）
＊共同相続：無権代理行為は相続人全員による追認権の行使により有効
無権代理人が死亡し、本人が無権代理人を相続した場合
当然には有効にならず、追認拒絶することができる
しかし、無権代理人が相手方に債務を負担したときはその債務から免れることはできない。
当然には有効にならず、追認拒絶することができる
しかし、無権代理人が相手方に債務を負担したときはその債務から免れることはできない。
「無権代理の相続」について詳しい解説はこちらです。
独学が辛いなら病む前に対策を！
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1発で合格をしなければ！と追い詰められている人は、もっと精神ををすり減らすでしょう。
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独学で勉強していると捨ててよい論点を選択するのが難しく闇雲に全部覚えようとしてしまいますが、宅建合格で最も重要なことは満点を目指さないことです。
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でも独学で勉強するよりはコストがかかってしまうことは確かです。
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